I prezzi non cresceranno fino al 2019

Nel 2017 – sono diversi studi ad indicarlo – il mercato immobiliare italiano continuerà a crescere. Tuttavia l'incremento delle compravendite non dovrebbe essere accompagnato da un contemporaneo aumento dei prezzi delle abitazioni, in linea con quanto registrato lo scorso anno.

 

Secondo l'Osservatorio immobiliare di Nomisma, nel 2016, nelle tredici “grandi” città italiane – l'elenco include Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia –, sono diminuiti i prezzi delle abitazioni usate (-1,5%), degli uffici (-2,3%), dei negozi (-1,6%) e dei capannoni (-4,0%).

Il calo ha coinvolto anche i centri abitati meno popolosi, in realtà. Nelle tredici città definite “intermedie” – Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona –, Nomisma ha registrato una diminuzione dei prezzi delle abitazioni usate (-2%), degli uffici (-2,4%), dei negozi (-1,4%) e dei capannoni (-2,6%).

Il mercato immobiliare italiano è caratterizzato da una “dicotomia” – la crescita delle compravendite non si traduce in un aumento dei prezzi – dovuta, secondo Nomisma, al perdurante eccesso di offerta e alla relativa fragilità economica della domanda.

Niente lascia intravedere un cambiamento immediato. All'impennata delle compravendite registrata nel 2016 e proseguita nei primi mesi del 2017, seppure in modo meno marcato, continua a far riscontro la flessione dei prezzi, che non dovrebbe arrestarsi fino al 2019.

Nomisma prevede che, nelle “grandi” città, i prezzi scenderanno tanto nel 2017 – abitazioni (-0,9%), uffici (-1,5%) e i negozi (-0,9%) – quanto nel 2018: le variazioni, ancora in territorio negativo, dovrebbero comunque limitarsi ad uno -0,2% per le abitazioni, -0,8% per gli uffici e -0,1% per i negozi.

Nel 2019 le cose dovrebbero cambiare, anche se solo leggermente: secondo le stime di Nomisma, i prezzi riprenderanno a crescere per le abitazioni (+0,4%) e +0,5% per i negozi (+0,5%), ma non per gli uffici (-0,2%).

By TGCOM24

 


Come calcolare il valore di mercato di un immobile

La valutazione di un immobile, necessaria quando si decide di acquistare casa o prendere in affitto un immobile ad uso abitativo è disciplinata dal “Codice delle valutazioni Immobiliari” che definisce tale valutazione come "l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti".

Il valore di mercato è dato da 3 elementi e si ottiene moltiplicando la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro e moltiplicando poi questa somma per i coefficienti di merito.

La superficie commerciale equivale alla superficie convenzionale vendibile e si ottiene sommando i seguenti elementi:

  • le superfici coperte, computando per intero i muri interni e quelli perimetrali esterni, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri,  e computando per il 50% i muri in comunione, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri;
  • le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  • le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte- sottotetto, box, ecc.).

La quotazione al metro quadro si basa sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI) che a loro volta tengono in considerazione la zona ove si trova l’immobile (oppure, in alternativa, quella limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

I coefficienti di merito riguardano le caratteristiche dell’immobile e in particolare il taglio, il livello del piano e la categoria catastale. I principali coefficienti di merito sono:

  • lo stato locativo: abitazioni libere ( coefficiente di merito 100%); abitazioni locate a canone libero ( coefficiente di merito -20%); abitazioni locate stagionalmente ( coefficiente di merito – 5%);
  • il piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza); piano terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino): piano primo (-10% con e senza ascensore); piano secondo ( -3% con ascensore; -15% senza ascensore); piano terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore); piano superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore); ultimo piano (+10% con ascensore; – 30% senza ascensore); attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
  • lo stato di conservazione: da ristrutturare (-10%); buono stato (0%); ristrutturato (+5%); finemente ristrutturato (+10%); finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
  • il riscaldamento: autonomo (+5%); centralizzato (0%); centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
  • la luminosità: molto luminoso (+10%); luminoso (+5%); mediamente luminoso (0%); poco luminoso (-5%);
  • l’esposizione e la vista: esterna panoramica (+10%); esterna (ù+5%); mista (0%); interna (-5%); completamente interna (-10%)

By Blog-Today


Mutui 2017: conviene ancora il tasso variabile

Mutui: nel 2017 saranno più costosi ma conviene ancora il tasso variabile

 

I mutui quest’anno saranno più costosi. Il 2016 è stato l’anno dei tassi ai minimi storici, con una domanda di finanziamenti per l’acquisto di immobili in aumento. Secondo Mutui.it, in collaborazione con Facile.it, l’anno appena iniziato “difficilmente replicherà le performance dal punto dei vista dei tassi” dei dodici mesi precedenti.

Tra i motivi c’è la decisione dell’agenzia canadese Dbrs di abbassare il rating dell’Italia da A a BBB, il che renderà più costoso per il nostro Paese chiedere prestiti emettendo obbligazioni e, inevitabilmente, impatterà sui tassi di interesse applicati dagli istituti di credito. Se le banche dovessero affrontare costi più alti per avere dei prestiti, da qualche parte cercheranno di recuperare, iniziando dalle tasche dei propri clienti. Oltre al rating, l’eventuale aumento del costo del denaro può impattare sullo spread dei mutui a tasso variabile.

In questo momento, comunque, precipitarsi in banca per chiudere la surroga a tasso fisso può non essere la scelta giusta. Non ancora. Se è vero che la convenienza del tasso variabile si sta per esaurire, quello fisso ha registrato un aumento, legato alla crescita del tasso Euris a 10 anni, che da luglio ha guadagnato circa 40 punti. Un mutuo a tasso fisso è passato dello 0,70% ad oltre l’1,25%, il che equivale ad una rata di circa 40 euro più cara.

Le ultime disposizioni di legge, nello specifico quelle del decreto 72/2016, stabiliscono le regole per il pignoramento della casa ai debitori insolventi. Il Fondo di Garanzia dello Stato consente la sospensione del pagamento fino a 18 mensilità, il pignoramento dell’immobile, quindi, scatterebbe senza procedura giudiziaria ma solo dopo il mancato pagamento di 18 rate. E soltanto nel caso in cui la clausola “anti-insolvenza” sia espressamente indicata e firmata nel contatto di mutuo.

By Yahoo Finanza


Ristrutturazione casa 2017 detrazioni e incentivi

Il rinnovo delle detrazioni e degli incentivi fiscali per la ristrutturazione della casa è diventato legge

 

Il rinnovo delle detrazioni e degli incentivi fiscali per la ristrutturazione della casa è diventato legge con la Legge di Bilancio per tutto il 2017 nei punti spiegati nell'articolo, ma si attende ancora la proroga per le valvole termostatistiche che dovrebbe avvenire in questi giorni o al massimo la prossima settimana come richiesto dalle associzioni di categoria e che fino allo dimissioni del Governo sembrava ufficiale e anche ora pare, comunque, che dovrebbe andare in porto.

Confermate le proroghe delle detrazioni per i lavori di ristrutturazione, estesi dal 2017 anche agli alberghi, e degli ecobonus al 65%, con 3 miliardi di interventi. Per gli investimenti pubblici, le previsioni del governo indicano una crescita di 12 miliardi in tre anni (2, 4 e 6 miliardi tra 2017 e 2019). La proroga degli ecobonus, in particolare, scaturisce da una mozione di maggioranza al Def presentata al Senato che impegna il governo a "prorogare ulteriormente le maggiorazioni delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni e l'efficientamento energetico, rendendole effettivamente fruibili anche per i grandi condomini, al fine di tutelare l'ambiente, consentire la ripresa e favorire l'innovazione tecnologica".

Fino al 31 dicembre 2016, la detrazione Irpef sui lavori di recupero edilizio era pari al 50% su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare. Sono agevolati gli interventi di manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura dell'androne, e quelli più pesanti fino alla ristrutturazione edilizia. Alcune opere sono detraibili a prescindere dalla categoria edilizia: eliminazione barriere architettoniche, sicurezza, cablatura, prevenzione infortuni, risparmio energetico.

 Ci sono poi una detrazione Irpef e Ires del 65% delle spese per riqualificazione globale di edifici con sconto massimo di 100.000 euro; interventi sull'involucro, come cambio finestre, coibentazioni con sconto massimo di 60.000 euro; installazione di pannelli solari per l'acqua calda con sconto massimo di 60.000 euro; caldaie a condensazione o biomasse con sconto massimo di 30.000 euro; tende e schermature solari con sconto massimo di 60.000 euro; apparecchi per il controllo a distanza degli impianti di climatizzazione e acqua calda. Detrazione del 65% per l'adozione di misure antisismiche su edifici in aree ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e adibiti ad abitazione principale o attività produttive. Nelle altre zone il bonus è del 50%. La spesa agevolata è 96.000 euro per unità immobiliare. Gli interventi devono riguardare le parti strutturali e interessare l'intero edificio con progetto unitario nei centri storici. Agevolate anche le spese per progettazione, perizie e relazione di conformità.

Per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici almeno di classe A+ (A per i fondi), finalizzati all'arredo di case ristrutturate c'è una detrazione del 50% su una spesa massima di 10.000 euro. I lavori su parti comuni che beneficiano del 50% edilizio, compresa la manutenzione ordinaria, danno diritto al bonus mobili ma solo per l'arredo di beni come guardiole, alloggio del portiere, lavatoi, e non dei singoli appartamenti privati.

By Business online


È il momento giusto per comprare casa?

La crisi che sta vivendo l’Italia da diversi anni non ha risparmiato il mercato immobiliare, colpa anche della gravosità delle tasse (le vecchie TASI e IMU)

La crisi che sta vivendo l’Italia da diversi anni non ha risparmiato il mercato immobiliare, colpa anche della gravosità delle tasse (le vecchie TASI e IMU) sul possesso degli immobili che ha prodotto uno stallo della compravendita. Il risultato è un cane che si morde la coda: i proprietari mettono in vendita le loro abitazioni, ma gli acquirenti non riescono a comprare a causa dell’insufficiente disponibilità economica. Ma l’eredità più importante che questa crisi ci ha lasciato è proprio una maggiore consapevolezza sulla reale importanza che la casa ha nella cultura italiana, quale bene primario e certezza di un futuro. È l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate che, monitorando l’andamento della compravendita delle abitazioni, ha rilevato in questo 2016 una leggera crescita delle vendite, soprattutto nelle grandi città. I prezzi degli immobili si sono dunque stabilizzati e lentamente l’attività di compravendita si sta risollevando.

 

La fotografia dell’OMI, scattata su 19 province italiane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Genova, Catania, Firenze, Salerno, Perugia, Bari, Venezia, Padova, Modena, Crotone, Udine, Pavia, Catanzaro e Mantova), fa ben sperare sia per chi vuole vendere e sia per chi vuole comprare casa. Non è un caso se la ripresa arriva soprattutto dal centro-nord, l’area del paese che per prima ha intercettato il risveglio. Milano, per esempio, ha registrato un aumento significativo, pari al 28,1%, del numero di transazioni normalizzate (Ntn) nel I semestre del 2016 rispetto a quello del 2015. Ma è Roma che ha registrato in valore assoluto il numero di transazioni normalizzate più alto, pari a 14.821.

 

Sono dati significativi che fanno capire come, anche se comprare casa resti un sogno per molti, buona parte delle famiglie italiane è tornata a dare fiducia al mercato immobiliare. A favorire la ripresa è sicuramente anche la situazione dei prezzi, che negli ultimi sette anni sono scesi in maniera costante e oggi consentono di acquistare più facilmente. Se dunque è vero che per gli italiani il futuro si prospetta meno grigio rispetto a qualche tempo fa, lo è altrettanto il fatto che, nonostante la ripresa, il mercato immobiliare è ancora lontano dai livelli prima della crisi economica del 2008. 

 

Sulla ripresa del settore influisce sicuramente anche l'accesso al credito, con le banche che, se da un lato offrono mutui con tassi ai minimi storici, dall'altro ancora sono lontane dal venire incontro alle nuove categorie di lavoratori, tra i quali liberi professionisti con redditi bassi e precari con contratti di lavoro privi di adeguate garanzie. 

Ulteriore aspetto da tenere in considerazione è sicuramente la forbice di prezzi che si sta accentuando tra le quotazioni di immobili di nuova costruzione ed abitazioni già esistenti offerte dai privati a prezzi talvolta più bassi anche del 20-30%, ma su questi ultimi da tenere in considerazione i costi da sostenere per interventi di ristrutturazione.