Bonus lavori, la mappa delle detrazioni

Per sfruttare l’opportunità, garantendosi il massimo del vantaggio possibile, c’è tempo poco più di sei mesi.

 

Fino al 31 dicembre 2015, l’aliquota ammessa per “scaricare” in dieci anni il costo degli interventi di ristrutturazione edilizia e di risparmio energetico è fissata, rispettivamente, al 50% e al 65% della spesa. Poi - salvo nuove dilazioni, concesse da Governo e Parlamento - si tornerà a un bonus unico al 36 per cento.

Utilizzare gli sconti fiscali conviene: moltissimi gli italiani che ne hanno già approfittato. Tuttavia, non è sempre facile orientarsi e capire quali siano gli interventi che possono godere del sostegno economico e quale la detrazione corretta da richiedere. Anche perché uno stesso intervento può in teoria beneficiare di diversi incentivi, ma in realtà il cumulo tra due benefici non e mai ammesso.

Le ristrutturazioni edilizie

È possibile portare in detrazione il 50% della spesa sostenuta (massimo 96mila euro),nel caso di lavori che comportino un’innovazione e rientrino nella categoria edilizia della manutenzione straordinaria. Di conseguenza, l’importo massimo detraibile è di 48mila euro, pari a 4.800 euro l’anno. Solo per fare qualche esempio di lavori ammessi, parliamo del rifacimento di una facciata, dell’installazione o la sostituzione dell’ascensore, della riparazione o la nuova costruzione di un box auto pertinenziale, della tinteggiatura esterna di un palazzo, con modifica di intonaco o colore, ma anche della sostituzione di infissi con modelli diversi.

Ci sono, tuttavia, una serie di interventi che – pur richiedendo un impegno anche economico rilevante – sono esclusi se eseguiti in una singola unità residenziale. È il caso del rifacimento di un bagno o di una cucina: la semplice ripavimentazione, la sostituzione dei sanitari sono classificati come interventi di manutenzione ordinaria e non bastano a garantire la detrazione. Che invece scatta se all’interno dell'unità viene creato o spostato un tramezzo o si sostituisce l’intero impianto idraulico. Ma il principio generale è che i lavori di categoria “superiore” assorbono quelli di categoria inferiore: quindi se si sostituiscono pavimenti e sanitari del bagno (ordinaria) e, insieme, si sposta una parete e la porta cambiano il perimetro della stanza, tutto diventa manutenzione straordinaria e quindi si può detrarre l’intera spesa.

Il bonus al 65 per cento

La detrazione del 65% per il risparmio energetico si può utilizzare (con soglie diverse a seconda della tipologia di opere) per ciò che comporta un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’immobile. Si va dalla sostituzione dei vecchi infissi all’installazione di pannelli solari termici, dal cambio di caldaia fino alla predisposizione di un cappotto termico e, da quest’anno, anche all’acquisto e alla posa di un sistema di schermatura solare, come una tapparella o una tenda da sole (si veda Il Sole 24 Ore dello scorso 20 aprile). Non tutto, però, beneficia dello sconto massimo. Ad esempio, la sostituzione della caldaia con un impianto a condensazione non è ammessa, se non è prevista la contestuale installazione delle valvole termostatiche negli appartamenti. Chi cambia solo l’impianto deve allora optare per la detrazione Irpef del 50 per cento. Così anche non sono ammessi al 65% gli impianti a tecnologia mista o quelli che non rispondono a determinati requisiti prefissati dalla norma.

La procedura per ottenere il riconoscimento dell’ecobonus (detrazione Irpef per persone fisiche e Ires per persone giuridiche), inoltre, prevede un passaggio in più rispetto al 50%: entro 90 giorni dalla fine dei lavori occorre trasmettere all’Enea, in via telematica, copia dell’attestato di certificazione o qualificazione energetica e la scheda informativa degli interventi realizzati (si veda l’articolo in basso).

Per questo, spesso c’è chi – a parità di lavoro,e anche se potrebbe ottenere il 65% - sceglie la via del 50 per cento. Ad esempio, per la sostituzione degli infissi: se non si raggiungono le perfomance di isolamento maggiori o se si preferisce evitare la procedura per il 65% - peraltro eseguibile anche con un semplice fai-da-te online sul sito dell’Enea - si può ottenere lo sconto minore.

By IlSole24Ore


Incremento del 50% dei mutui nel 1° trimestre

I mutui alle famiglie, per l'acquisto delle abitazioni, crescono di oltre il 50% nei primi tre mesi del 2015
(rispetto ai primi tre mesi del 2014).
 
 
Secondo i dati dell'Abi si evidenzia una ''forte ripresa del mercato dei finanziamenti''. Dal campione dell'Associazione bancaria, composto da 78 istituti di credito, che rappresenta circa l'80% della totalità del mercato italiano, emerge che nel trimestre gennaio-marzo 2015 l'ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 7,897 miliardi di euro rispetto ai 5,250 miliardi dello stesso periodo del 2014. L'incremento su base annua è, quindi, del 50,4%. L'ammontare delle nuove erogazioni di mutui nel 2015 è anche superiore sia al dato dei primi tre mesi del 2013, quando si attestarono sui 4,337 miliardi di euro, sia al valore dei primi tre mesi del 2012 (5,177 miliardi di euro). I mutui a tasso variabile rappresentano, nei primi tre mesi del 2015, il 66,7% delle nuove erogazioni complessive; tuttavia sono in sensibile incremento i mutui a tasso fisso che hanno raggiunto a marzo 2015 quasi il 35% delle nuove erogazioni, erano quasi il 18% dodici mesi prima. Già la scorsa settimana l'Istat aveva evidenziato la crescita, dopo sette anni di calo, del mercato immobiliare. Secondo le rilevazioni dell’Istat su dati di fonte notarile, tra il 2013 e il 2014 le compravendite sono aumentate dell'1,6%. In crescita anche i mutui, i finanziamenti e le altre obbligazioni con ipoteca.
 
By RaiNews


La verità sulla tasse immobiliari

La Confedilizia ha fatto bene a metter in fila qualche numero sulla iper tassazione della casa

L’Italia è fatta così: un giorno ci si sveglia e ci si accorge che è tutto sbagliato e si esagera dall’altra parte. Si legifera con la mannaia, cambiando completamente lo scenario. Dal liberi tutti a tutti in galera. È una metafora, ma la casa per chi ce l’ha rischia di diventarlo. Vediamo i numeretti allora. Dal 2012 al 2014 la proprietà immobiliare ha versato complessivamente 69 miliardi di imposte di natura patrimoniale (Imu e Tasi), alla faccia di chi dice che da noi la patrimoniale non c’è. Le tasse sugli immobili sono praticamente triplicate dal 2011 ad oggi. Nel solo 2014 le due patrimoniali sulla casa hanno generato un gettito di 25 miliardi. Se non avete ancora il mal di testa, ora arriva il brutto: si calcola che gli immobili abbiano perso, per il combinato disposto della crisi economica e della maggiore tassazione, un valore pari a 2mila miliardi di euro. Il che vorrebbe dire che è andata in fumo un quarto della ricchezza accumulata dagli italiani. Una roba da guerra, anche se le stime fossero superiori alla realtà del doppio.
La domanda è dunque semplice? Perché una tale catastrofe non ha portato gli italiani in strada con i forconi? Banale. Perché non lo sanno. Nulla è più opaco se non il prezzo di un immobile. O meglio esso diventa chiaro solo al momento della vendita. Nessuno dispone della quotazione del proprio appartamento giorno per giorno, così come avviene per qualsiasi altro strumento di risparmio: dalle azioni alle quote dei fondi comuni di investimento. Il valore della propria casa si ritiene sempre sia pari o superiore a quello che si è pagato. E chiunque stia leggendo questa zuppa o i numerosi articoli che abbiamo fatto sul tema tra sé e sé sta pensando: «Sì, va bene quello che dicono i giornalisti, le case oggi valgono di meno, ma non la mia, perché è eccezionale, ben fatta, ben posizionata, bene acquistata. Sono quelle degli altri che valgono di meno». Purtroppo non è così: il crollo del mercato immobiliare c’è stato e non è detto che si riprenda presto. È solo celato, nascosto, e non vogliamo vederlo.
C’è però un settore che non può sfuggire e che si deve confrontare con la realtà delle nuove tasse: è quello commerciale. Prendiamo un caso concreto individuato proprio dalla Confedilizia. Proprietario benestante di un negozio nel centro di Roma. Ha una rendita catastale di 3.300 euro e ricava un affitto annuo di 12mila. Su quell’immobile locato, il proprietario del negozio paga 4.783 euro di Irpef (la cedolare secca sui negozi non si applica), a cui sommare 359 euro tra addizionali comunali e regionali. Ma non è ovviamente finita qui. Paga 3.678 euro di Imu e 222 di Tasi. Ci sono anche le imposte di registro e di bollo per 133 euro. Il totale delle imposte pagate su un canone di 12mila euro è di 9.200 euro, pari a circa l’80 per cento dei ricavi. Con il restante 20 per cento che resta in tasca al proprietario del negozio si deve pagare l’investimento e le spese varie che comporta avere un quartierino commerciale nel centro di Roma.
Lo sciagurato cosa può fare. Venderlo, ma il mercato è ovviamente crollato. O aumentare il canone per il commerciante. Direi che possono bastare questi numeri per spiegare per quale intuibile motivo i centri delle città si stanno desertificando e per quale ragione oggi il piccolo commercio soffra come non mai.
Si tratta di una modesta riflessione per far capire come una tassa patrimoniale, scioccamente invocata per motivi di equità fiscale, produca un effetto devastante non solo sull’economia, ma anche sul decoro delle nostre stupende città.

By IlGiornale.it

 


L’album fotografico della bolla immobiliare italiana

Per la filiera immobiliare il credito facile è stata un’abbuffata per 40 anni, ora si paga il conto.

Siamo nel pieno del tentativo di smaltimento delle sofferenze bancarie, un’ampia fetta delle quali sono legate a prestiti immobiliari, una volta considerati sicurissimi (i valori ipotecari periziati dovevano essere il doppio del valore del finanziamento) oggi difficilmente recuperabili integralmente e come tale classificati a sofferenza. La corsa delle banche a trovare accordi con specialisti del settore che acquistino o ancora meglio sappiano gestire portafogli di crediti immobiliari si sta intensificando.

Per coloro che non hanno capito come mai si sia generata la bolla immobiliare italiana e per coloro che ancora insistono a negarla, Imprese+Finanza offre un bigino tratto dal più lungo e dettagliato studio pubblicato recentemente dalla Banca d’Italia (“Mercato immobiliare, imprese della filiera e credito: una valutazione degli effetti della lunga recessione’). Anzi, un film in 8 fotogrammi ciascuno spiegato in modo semplice e sintetico.

1. Quanto è importante il settore delle costruzioni sull’economia italiana?

Risposta: molto e dal 1999 al 2008 è stato trainante con tassi di crescita importanti.

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2. Quanto solide erano le imprese di costruzioni nel periodo pre e post crisi?

Risposta: non tantissimo. Sicuramente sono sempre state molto più indebitate delle altre imprese (leverage 70% contro una media dell’economia del 52%). Essendo indebitate pagavano anche oneri finanziari doppi delle altre imprese con un’incidenza del 40% sul MOL. Un costo elevato ma sopportabile perché poi si vendeva tutto e si faceva un bel 30% secco di profitto, su un capitale investito minimo. Tutto filava bene per i piccoli e grandi costruttori e per tutte le banche che li finanziavano a pioggia, progetto dopo progetto.

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3. Come è stata la dinamica del finanziamento immobiliare?

Risposta: poco lungimirante. Interessante il terzo grafico che mostra caratteristiche tipiche del settore costruzioni: l’entità dei lavori in corso (ovviamente finanziati da mutui SAL) che dal 1997 oscilla tra il 150% e il 100% del fatturato (le vendite o gli appalti pagati). Ma dal 2006 le vendite rallentano e il rapporto comincia stabilmente a deteriorarsi fino ad arrivare al 180% del 2012. Non tanto perché, come accadeva nel periodo d’oro, si fosse fatto partire un secondo cantiere prima di finire e vendere il primo, ma perché i tempi di vendita si allungavano a causa della crisi di domanda. Le rimanenze non sono più lavori in corso ma sono unità immobiliari finite e non vendute.

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4. Le banche italiane avevano capito i rischi?

Risposta: direi di no. Il grafico successivo nella parte a destra mostra come il sistema bancario abbia concesso credito in modo alquanto generoso fino al 2008 e in questa strana generosità il credito alle imprese di costruzioni è stato più abbondante della media sino al 2011, quando è iniziata la precipitosa ritirata del sistema bancario.

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5. Chi ha concesso mutui ai costruttori?

Risposta: praticamente tutte le banche, popolari, piccoli crediti cooperativi, grandi banche e leasing. Fino al 2008 con tassi di crescita di oltre il 10% (!). Come visto solo dal 2010 si è cominciato a tirare il freno. La grandi banche un po’ prima e un po’ di più delle medie e piccole.

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6. Com’è andata a finire?

Risposta: male, malissimo. Dal 2009 i tassi di ingresso a sofferenza (quindi di incapacità di rimborsare i mutui) si sono raddoppiati. Nel 2012 per le grandi imprese triplicati. Chi ha preso la sberla peggiore? Le grandi banche, ovviamente, perché finanziavano i grandi progetti. L’impennata dei default tra il 2011 e il 2013 è impressionante.

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7. Adesso cosa si fa?

Risposta: non lo sa bene nessuno. La soluzione Bad Bank alla spagnola (SAREB) non sembra più possibile, la BCE sta mettendo vincoli e paletti ma intanto il monte di sofferenze e incagli è arrivato al 35% di quanto è stato erogato e non ancora rimborsato. Possibilità che le imprese della filiera abbiano flussi o rivoli di cassa per pagare? Poche. Si rientra solo vendendo o svendendo. Possibilità per le banche di realizzare il valore immobiliare esauribile attraverso le ipoteche? Dubbio, soprattutto nel breve periodo perché distruggerebbe definitivamente i prezzi di mercato. Quindi rimane solo la soluzione di uno smaltimento lento con qualcuno (i privati) che si accolli il compito di avere pazienza e qualcuno (lo Stato) che ci metta una buona parola e qualche garanzia.

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8. Facciamo un po’ di autocritica?

Risposta: sarebbe il minimo. Queste ultime tavole della Banca d’Italia certificano che fino al 2009 il sistema bancario ha continuato a erogare mutui a società della filiera immobiliare che a) erano in perdita b) avevano un elevato livello d’invenduto c) erano finanziariamente fragili e d) erano già molto indebitate.  Le sofferenze che ne sono scaturite sono la naturale conseguenza di politiche del credito anestetizzate dall’abitudine a fare tanti tanti mutui ai costruttori. Poiché ai vertici delle banche c’erano negli anni 2007-2009 più o meno gli stessi amministratori che sono stati osannati per avere costruito la crescita delle banche magari qualche riflessione in più sulla loro capacità di analisi prospettica dei rischi andrebbe fatta. Accantonare centinaia di milioni di nuove sofferenze immobiliari ogni anno più che ‘coraggioso’ sembra essere uguale a chiudere le stalle quando i buoi sono scappati.

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Tirando le somme:

- la bolla immobiliare italiana esiste eccome

- è stato normale finanziare l’industria delle costruzioni fino al 2005-2006, ma un po’ meno proseguire fino al 2010 quando il rallentamento dell’economia e la crisi finanziaria erano già in atto. Un effetto inerziale ma miope

- l’errore è stato generalizzato. Praticamente tutte le banche sono cadute nella trappola immobiliare

- per la filiera immobiliare la facilità di finanziamento è stata una grande abbuffata per circa 40 anni, adesso si pagano tutti i conti.

Col senno di poi sono bravi tutti, qualcuno potrebbe dire. Forse.

By Linkiesta.it


Crowdfunding, un nuovo modo per comprare casa

Il crowdfunding è una forma di microfinanziamento oggi in grande diffusione, con la quale è possibile anche fare un investimento immobiliare, come comprare casa.

 

Cos’è il crowdfunding?


L’equity crowdfunding (dall’inglese crowd = folla e funding = finanziamento), che in italiano potremo tradurre come finanziamento collettivo, è una forma di microfinanziamento con la quale un certo numero di persone mettono a disposizione una somma di denaro per finanziare un’iniziativa imprenditoriale o, spesso, di carattere sociale e solidale.

Nato negli stati Uniti, questo sistema sta con ritardo riscuotendo un certo successo anche da noi. All’Italia va però riconosciuto il merito di essere il primo Stato dell’Unione Europea a regolamentare la materia, ponendosi così all’avanguardia.

crowdfundingIl Decreto Legge 18 ottobre 2012 n. 179 (Decreto crescita bis), permette di ricorrere al crowdfunding  solo per finanziare start up innovative, mentre negli Stati Uniti è adoperato anche per imprese già esistenti.
In particolare, da un po’ di tempo il crowdfunding sta riscuotendo un certo successo anche nel settore immobiliare.

Negli USA, infatti, ci sono già numerose imprese con le quali si può collaborare con piccoli finanziamenti e ottenere in cambio un rendimento sicuro, grazie ai canoni di affitto, nell’ambito di iniziative immobiliari sia di carattere residenziale che commerciale.

Inizialmente nel nostro Paese il crowdfunding è stato riservato unicamente alle start up definite innovative, per cui è più difficile estenderlo al settore immobiliare.
In questo caso deve quindi trattarsi di società che investono nella costruzione di edifici che possiedano il requisito di innovazione, ad esempio rispettando criteri di bioedilizia, mediante l’utilizzo di materiali e sistemi costruttivi a basso impatto ambientale.

Il quadro normativo è comunque in evoluzione visto che quest’anno è stato emanato il Decreto Legge 24 gennaio 2015, n. 3, Misure urgenti per il sistema bancario e gli investimenti, che estende il crowdfunding anche alle PMI innovative.
Ciò rende più facile la costituzione di PMI Innovative immobiliari a vocazione sociale, quindi dirette all’acquisizione di immobili da gestire per utilità sociali.

In ogni caso il crowdfunding è ancora lontano dal porsi come reale alternativa ai finanziamenti a lungo termine previsti dagli istituiti di credito, ma può essere una efficace soluzione da adottare in parallelo ai tradizionali mutui bancari.


Acquistare casa con il crowdfunding


Un ottimo esempio nel nostro Paese è rappresentato da Slowfunding, una start up fondata da tre giovani lucani, avente lo scopo di recuperare antichi edifici abbandonati con l’aiuto di piccoli investitori e contribuire, in tal modo, a salvaguardare un patrimonio architettonico che rischia di essere perso per sempre.

crowdfundingL’iniziativa è nata e cresciuta in rete per farsi conoscere e incontrare proprio i piccoli investitori e impedire, invece, l’intervento di grandi società, magari più interessate al proprio tornaconto economico che alla reale difesa del territorio.

Promotori dell’iniziativa sono gli architetti Lia Brisacani, Innocenzo Langerano e Domenico Dimichino. Gli immobili oggetto di intervento sono antiche masserie, cascine o piccoli edifici situati in borghi storici o città d’arte, non abitati o utilizzati e quindi a rischio di abbandono e fatiscenza.

Gli interessati possono destinare una piccola somma in denaro da utilizzare per la ristrutturazione di tali edifici e ricavarne un utile dai canoni di locazione o da altre forme di utilizzo.

La società acquista l’immobile ritenuto interessante e propone agli investitori di acquisire una frazione di proprietà. In questo modo si potranno frazionare anche i costi necessari per il recupero e la gestione dell’edificio, rendendoli meno onerosi.


Crowdfunding immobiliare


Per il momento nel nostro Paese l’applicazione del crowdfunding al settore immobiliare appare ancora a livello pionieristico.
Non mancano però le iniziative a supporto degli imprenditori che vogliano farvi ricorso.

Una importante realtà aziendale che utilizza il sistema del crowdfunding nell’ambito della real estate (proprietà immobiliare) è CrowdRe.it, una società fondata da un gruppo di consulenti immobiliari e autorizzata dalla Consob, organo deputato al controllo di queste iniziative, che si avvale della piattaforma WeAreStarting.it.

Citiamo poi Wallrise.it, un marketplace immobiliare dove sviluppatori del settore alla ricerca di fondi possono incontrarsi con investitori interessati a forme nuove di business.
La piattaforma, che si rivolge in particolare a investitori e costruttori, offre la possibilità di operare direttamente nel mercato immobiliare, senza ricorrere a intermediari.

Nella ricerca di finanziamenti è però importante proteggersi adeguatamente dalle eventuali truffe in agguato.
Soprattutto operando con modalità telematiche per la raccolta di fondi è facile incorrere in raggiri e furti di identità, fornendo i propri dati personali.
Per questo è opportuno rivolgersi unicamente a canali fidati e riconosciuti dalle organizzazioni di settore, come quelli citati.