Mercato immobiliare: interesse ‘’istituzionali’’ per bassi rendimenti obbligazioni

La crisi c’è e sicuramente rimarrà ancora per molto tempo (c’è chi dice che ci vorranno anni per tornare ai livelli di prezzo e al numero di compravendite del 2007-2008). Ma qualcosa comincia a muoversi nel mondo immobiliare.

Complici i bassissimi tassi d’interesse, adesso assicurazioni e altri investitori istituzionali cominciano a guardare con interesse a questo investimento anche se soltanto per particolari edifici.

Gli operatori del settore dicono che si nota un certo risveglio in città come Milano (grazie anche al rilancio atteso da Expo 2015), ma anche Roma e, in misura minore, Firenze e Venezia. Gli investitori cercano i grandi palazzi, sia già ristrutturati sia da riconvertire e ristrutturare. Il bell’edificio da acquistare e dare poi in affitto servirà per ottenere rendimenti più elevati rispetto allo striminzito 1,5 per cento annuo che oggi si può ricavare da un Btp decennale. In particolare, le compagnie vita si trovano di fronte a un duplice problema: dovendo garantire un minimo rendimento ai loro clienti con le polizze di tipo “tradizionale”, fanno fatica a trovare investimenti adatti. In più, essendo già piene di titoli di Stato quando, fra qualche anno, i tassi ricominceranno a salire, si troveranno a fronteggiare imponenti capital loss.

Ecco dunque che, a prezzi ormai scesi del 30-40 e anche 50 per cento in alcuni casi rispetto ai folli massimi del 2007-2008, gli immobili tornano a essere appetibili. Ma, appunto, non qualsiasi cosa capiti: soltanto palazzi di pregio in zone centrali, da poter affittare senza difficoltà e con rischi limitati.

Il piccolo risveglio del mattone si è visto anche dai dati sull’edilizia dei primi nove mesi del 2014 fotografati dall’Ance, l’associazione dei costruttori. Dopo ben otto trimestri consecutivi di cali tendenziali, sul mercato residenziale italiano si sono avvertiti i primi segnali positivi in termini di compravendite immobiliari, in crescita nei primi nove mesi del 2,2 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In particolare, i dati del terzo trimestre 2014 hanno mostrato un aumento del 4,1 per cento complessivo, confermando e rafforzando i segnali positivi delle compravendite di abitazioni nelle grandi città (+6,9 per cento rispetto al terzo trimestre 2014) e portando una variazione positiva anche per i comuni non capoluogo (+2,8 per cento rispetto al terzo trimestre 2014).

Peraltro, anche l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni ha evidenziato, nel terzo trimestre 2014, un primo segno positivo, dopo circa due anni, relativo alle quotazioni delle case nuove, in aumento dello 0,7 per cento rispetto al secondo trimestre 2014. Complessivamente, i prezzi delle abitazioni (nuove e usate) sono però rimasti in calo (-0,5 per cento rispetto al secondo trimestre 2014). Altri segnali positivi arrivano dai mutui erogati: nei primi nove mesi del 2014 sono cresciuti del 9,8 per cento quelli chiesti dalle famiglie per l’acquisto di abitazioni. Si tratta adesso di vedere se i nuovi segnali “soggettivi” avvertiti dagli operatori all’inizio del 2015 saranno confermati o meno da dati più oggettivi che saranno presto disponibili. E, soprattutto, se il trend positivo non si rivelerà un fuoco di paglia ma l’inizio, se non altro, di una stabilizzazione dei prezzi e di una crescita delle compravendite.

L’impressione è che questo inizio del 2015, con l’annuncio del quantitative easing da parte della Banca centrale europea, possa dare una scossa a un mercato edilizio e immobiliare fermo da troppo tempo e alla ricerca di un motivo per cambiare rotta. L’inusuale abbassamento dei tassi d’interesse a livelli prossimi allo zero, un evento mai accaduto prima nell’Italia repubblicana (ma anche nel mondo), sta producendo i suoi effetti, spingendo gli investitori a riconsiderare il rendimento di un immobile. Una specie di nemesi storica: per molti decenni è stato un tasso d’inflazione abnorme a spingere gli italiani verso il mattone, adesso potrebbe essere la disinflazione a ottenere lo stesso effetto. Ma serviranno altre conferme per poterlo dire con sicurezza.

By Il Ghirlandaio.com


La casa più bella del mondo

La casa più bella del mondo? È un palazzo di Torino

Archdaily, portale americano di architettura e interior design, ha premiato il progetto The Number 6 che ha trasformato il nobile Palazzo Valperga Galleani in chiave contemporanea. Protagoniste le installazioni luminose di Richi Ferrero.

Un albero luminoso e un banco di pesci che volano, un giardino pensile, la spa nella mansarda trasparente, led che cambiano colore nell’acciottolato del cortile. Il progetto The Number 6, realizzato dal Gruppo Building di Piero Boffa nel centro di Torino, di fianco alle Poste Centrali, è la casa più bella del mondo. L’ha deciso Archdaily, portale americano di architettura e interior design tra i più seguiti del mondo, che due giorni fa l’ha inserito a sorpresa nella sua gallery The Best Building, assegnandogli il primo posto assoluto per le ristrutturazioni, dopo il vaglio di oltre 3000 progetti in ogni parte del mondo (fra cui progetti di Renzo Piano e Jean Nouvel).

Si tratta del progetto di riqualificazione di uno stabile d’epoca, Palazzo Valperga Galleani (del tardo XVII sec.) in via Alfieri 6, i cui 6500 mq di area e 36 appartamenti sono stati completamente ristrutturati, senza compromettere, anzi, esaltando l’eleganza barocca originale, con un lavoro terminato pochi mesi fa. Il palazzo comprende una spa e una palestra. Le installazioni luminose, che animano un cortile pensato come area espositiva e commerciale aperta al pubblico alcune ore al giorno, sono di Richi Ferrero, più volte protagonista a Torino della rassegna Luci D’Artista. Lo stabile, secondo La Stampa ospita oggi un pubblico selezionato di proprietari: industriali, vip, calciatori di Juventus e Torino, più alcuni affittuari.

By Corriere della Sera

 


Cosa accadrà al mercato immobiliare in questo 2015?

Sono in parecchi a chiederselo dopo anni di ribassi di prezzi e di volumi. Il 2014 ha visto, per la prima volta da tempo, un aumento delle transazioni per un totale di circa 420 mila e prezzi ancora in discesa. Un quadro che sembra preannunciare una lenta fine della crisi.

Secondo le nostre previsioni, l’anno appena iniziato sarà caratterizzato da un trend simile: infatti la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e l’offerta sul mercato ancora cospicua ci fanno ritenere che i prezzi chiuderanno tra -3 e -1%. Le compravendite, invece, aumenteranno ulteriormente per chiudere tra 430 e 440 mila. Le grandi città, che hanno già avviato un’interessante inversione di trend sugli scambi, continueranno in questa direzione ma con valori ancora in discesa. Situazione simile potrà esserci anche nelle realtà più piccole come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città.

La stabilità dei prezzi potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017.

Nel 2014 c’è stata anche una ripresa delle erogazioni dei mutui che ha favorito in parte l’avvicinamento all’acquisto della casa. Non dimentichiamo però che quello delle banche resta comunque un atteggiamento prudente e attento e che per avere la svolta sul mercato sarà necessario un ulteriore repricing. Repricing che interesserà prevalentemente le soluzioni usate ma  che non risparmierà le nuove edificazioni per smaltire l’invenduto ancora presente.

La qualità abitativa sarà sempre premiante, con una migliore tenuta delle abitazioni in buono stato e delle soluzioni di prestigio.

Il segmento della prima casa sarà vivace, meno quello della casa uso investimento e della casa vacanza, che potrebbero avere una più ardua ripresa a causa di una fiscalità che agisce da deterrente. Ciò non toglie che la presenza sul mercato di immobili a prezzi competitivi possa indurre gli investitori a cogliere delle buone opportunità.

Sul mercato delle locazioni la domanda sarà sostenuta ma i canoni non dovrebbero aumentare.

L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire un mercato che, ormai da alcuni mesi, ha voglia di ripartire e i cui sforzi sarebbe ora di incentivare attraverso il credito e una tassazione meno gravosa e anche più certa.

By infobuild.it


Caldaia a condensazione, l’investimento si ripaga in quattro anni

Caldaia a condensazione, l’investimento si ripaga in quattro anni grazie a bonus e risparmi in bolletta

 

Il principio è semplice. Recuperare il calore dei gas di scarico e rimetterlo in circolazione, per sfruttare al meglio il potenziale energetico del combustibile e ottenere rendimenti più elevati, oltre che ridurre le emissioni inquinanti. La tecnologia della caldaia a condensazione è matura e consolidata, e in ottica di efficienza energetica e quindi di risparmio rappresenta un'ottima alternativa alla caldaia tradizionale.

Ma quali sono le soglie di convenienza? Quando e con quali vantaggi procedere alla sostituzione in un'abitazione con riscaldamento autonomo? «La vita media statistica di una caldaia a gas è di 14 anni», premette Alessandro Bonati, esperto di Domotecnica. «Ma 5-6 anni è già un'età di sostituzione conveniente, se puntiamo a una tecnologia a condensazione». L'intervento complessivo si ripaga in tempi brevi, in media 4-5 anni; mentre la specifica differenza di prezzo rispetto a una “normale” caldaia ad alto rendimento viene ammortizzata in 1-2 anni. È vero infatti che l'apparecchio a condensazione costa di più (30-40%), ma offre rendimenti che sugli attuali modelli disponibili – secondo le stime dell'Energy Strategy Group del Politecnico di Milano – variano dal 105 al 109%, contro il 90-93% della tradizionale. All'accelerazione del pay-back contribuisce inoltre la possibilità di intercettare i bonus fiscali, quello sulle ristrutturazioni al 50% e quello sul risparmio energetico al 65%, che la legge di stabilità in discussione al Parlamento promette di prorogare alle attuali percentuali per tutto il 2015.

È chiaro che gli interventi più efficaci per ridurre i consumi sono quelli globali, che agiscono sull'insieme del sistema impianto-involucro dell'edificio. Già la sostituzione di una caldaia poco efficiente, sottolineano gli specialisti di Domotecnica, consente un importante taglio alla bolletta. «Il risparmio della condensazione è proporzionale al consumo. Bisogna dunque in ogni caso guardare alla situazione di partenza, che dipende dalle caratteristiche costruttive dell'edificio-impianto e dalle condizioni climatiche della specifica località», spiega Bonati. A mo' di esempio generale, prendiamo una famiglia che vive in un appartamento di 90 mq e spende 1.500 euro di gas, di cui 1.150 per riscaldamento e 300 per acqua calda sanitaria: che vantaggi si delineano? Installare una caldaia a condensazione al posto di una tradizionale porta in sé un risparmio di gas tra il 15 e il 30%: il 23% medio sulla bolletta, pari a circa 260 euro all'anno. «Se aggiungiamo l'effetto della detrazione al 50%, per questo intervento considerato di “manutenzione straordinaria” – prosegue Bonati –, la spesa totale di sostituzione (2.300 euro) rientra in meno di 4 anni e mezzo». Dal quinto anno, insomma, si comincia a guadagnare.

Per raggiungere il maxi sconto del 65% proposto dall'ecobonus fiscale, oltre al consueto bonifico “parlante” dedicato, vanno invece presi in esame ulteriori obblighi. «Il rendimento della caldaia deve rientrare in un valore tabellato, garantito dalla certificazione del produttore, e va inviata comunicazione all'Enea entro 90 giorni dalla fine dell'intervento, che deve includere l'installazione delle valvole termostatiche», spiega Bonati. Un lavoro del genere (con requisiti di rendimento della caldaia, lavoro sui terminali, sistema intelligente di gestione della temperatura di mandata, eccetera) è più completo e fa certo crescere i costi: nel nostro esempio, almeno a 3.500 euro. Si lega però a un aumento dei risparmi, che si attestano in media al 25%, pari a quasi 290 euro. Il risultato è un tipo di rientro simile, se non inferiore, al precedente (intorno ai 4 anni), ma con prospettive di guadagno più elevate, senza contare il maggior comfort e la possibile integrazione con le rinnovabili. «Ai fini dell'efficienza conta anche il tipo di impianto di distribuzione, perché il rendimento è tanto maggiore quanto minore la temperatura di funzionamento dei radiatori. Con impianti che funzionano a basse temperature dell'acqua, come nel caso dei pannelli radianti (tra i 30-40 gradi, contro i 60-80 dei “classici” termosifoni, ndr) il risparmio complessivo dell'installazione di una caldaia a condensazione può tendere al 30% e oltre e abbattere ulteriormente i tempi di rientro».

By IlSole24Ore - Casa24


Gli investitori stranieri nell’immobiliare stanno tornando davvero

Gli investitori stranieri nell’immobiliare stanno tornando davvero. Ma la strada per la ripresa è ancora lunga.

Da anni si sente dire nel settore che gli investitori stranieri puntano sul settore immobiliare in Italia.
Più che una valutazione oggettiva è stato il tentativo di produrre una speranza che si autoavvera. Perché, a parte gli investitori speculativi che comprano a prezzi di saldo e rivendono con profitto nel breve periodo, di operazioni negli ultimi anni se ne sono viste davvero poche riguardo a transazioni sopra i 50 milioni di euro. I motivi sono quelli che si ripetono da sempre, legati ai limiti del sistema Paese italiano.
 
Ora il vento sembra cambiato, perché le quotazioni sono diventate oggettivamente interessanti e i proprietari, logorati da anni di crisi, ora accettano valutazioni in linea col nuovo mercato. Guardando i dati reali, si nota come gli acquisti da parte di operatori stranieri in Italia siano davvero in forte aumento. Non esistono al momento statistiche che registrino il fenomeno, ma con un po’ di pazienza si può comporre lo scenario.
 
La scorsa settimana The Rockefeller Group, ora di proprietà dei giapponesi di Mitsubishi Estate, ha comprato il centro commerciale Galleria Borromea alle porte di Milano per 81 mln di euro. Per rilevare la ex sede Unicredit di piazza Cordusio di Milano, operazione intorno ai 400 mln, sono in corsa in tre: Gli americani di Blackstone, che hanno già comprato tra l’altro la sede del Corriere della Sera, il fondo sovrano di Singapore Gic insieme a quello di Abu Dhabi Dai e la London & Regional Properties. Tutti in cordata con operatori italiani.
“In questo periodo registriamo volumi simili a quelli degli anni d’oro del settore immobiliare – spiega l’avvocato Olaf Schmidt, a capo del real estate dello studio legale Dla Piper. Dall’estero vediamo che si stanno muovendo tutte le categorie di investitori: fondi  pensione, private equity, istituzionali e l’interesse riguarda diverse tipologie di prodotto, dalle quote di fondi immobiliari ai progetti fino ai building a reddito“. E queste indicazioni trovano conferma sul mercato.
 
Il fondo americano Capstone Equities Manager ha lanciato un’Opa sul Fondo Europa Immobiliare 1 di Vegagest. “Questa rappresenta solo la nostra prima operazione sul mercato immobiliare italiano - spiega Joshua Zamir, amministratore di Capstone Equities Manager. L’attuale contesto economico è più favorevole agli investimenti in Italia da parte di operatori internazionali. La crisi economica sembra rallentare e la situazione politica è più stabile. Anche dal punto di vista normativo e fiscale abbiamo notato significativi miglioramenti per il settore immobiliare. Non abbiamo un target di investimento predefinito, ma potrebbe trattarsi di una cifra pari a molti multipli dell’investimento di 26 milioni di euro previsto per l’Opa in corso”.
 
Lo stesso sta facendo GVM, la piattaforma che raccoglie gli investimenti dei player  stranieri interessati a entrare in Italia. Ha comprato per 40 mln il quartier generale di Pegeout a Milano, realizzato una joint venture per investire 500 mln nell’area di Roma, oltre a un investimento da 130 mln per l’acquisto del Da Vinci Market Central della capitale. E poi l’Opa sul fondo Unicredito Immobiliare Uno oltre a uffici e ancora retail in tutta Italia.
 
Sbarca in Italia HIG Capital, 17 mld di dollari gestiti, e sono già diverse le operazioni “Le condizioni per investire in Italia sono oggi interessanti – spiega Gabriele Magotti, responsabile della divisione italiana. Serve un’attenta analisi delle operazioni e con un grande sforzo per fornire valore aggiunto ai prodotti le potenzialità sul nostro mercato sono assolutamente da cogliere. Il nostro range d’investimento è compreso tra  10 e 100 mln di euro in tutti i settori e consente di entrare nelle operazioni in un’ottica di lungo periodo, proprio per portare a realizzazione il processo di piena valorizzazione”.
 
Tutto bene allora per il mercato italiano?
 
Non proprio, perché chi investe vuole avere garanzie e buon prodotto, merce non sempre facilmente reperibile sul mercato nostrano.
Ma l’arrivo, in concreto, degli investitori di lungo periodo non può che essere considerato come il segnale di un ritrovato interesse per l’Italia.

By Monitorimmobiliare.it