L’album fotografico della bolla immobiliare italiana

Per la filiera immobiliare il credito facile è stata un’abbuffata per 40 anni, ora si paga il conto.

Siamo nel pieno del tentativo di smaltimento delle sofferenze bancarie, un’ampia fetta delle quali sono legate a prestiti immobiliari, una volta considerati sicurissimi (i valori ipotecari periziati dovevano essere il doppio del valore del finanziamento) oggi difficilmente recuperabili integralmente e come tale classificati a sofferenza. La corsa delle banche a trovare accordi con specialisti del settore che acquistino o ancora meglio sappiano gestire portafogli di crediti immobiliari si sta intensificando.

Per coloro che non hanno capito come mai si sia generata la bolla immobiliare italiana e per coloro che ancora insistono a negarla, Imprese+Finanza offre un bigino tratto dal più lungo e dettagliato studio pubblicato recentemente dalla Banca d’Italia (“Mercato immobiliare, imprese della filiera e credito: una valutazione degli effetti della lunga recessione’). Anzi, un film in 8 fotogrammi ciascuno spiegato in modo semplice e sintetico.

1. Quanto è importante il settore delle costruzioni sull’economia italiana?

Risposta: molto e dal 1999 al 2008 è stato trainante con tassi di crescita importanti.

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2. Quanto solide erano le imprese di costruzioni nel periodo pre e post crisi?

Risposta: non tantissimo. Sicuramente sono sempre state molto più indebitate delle altre imprese (leverage 70% contro una media dell’economia del 52%). Essendo indebitate pagavano anche oneri finanziari doppi delle altre imprese con un’incidenza del 40% sul MOL. Un costo elevato ma sopportabile perché poi si vendeva tutto e si faceva un bel 30% secco di profitto, su un capitale investito minimo. Tutto filava bene per i piccoli e grandi costruttori e per tutte le banche che li finanziavano a pioggia, progetto dopo progetto.

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3. Come è stata la dinamica del finanziamento immobiliare?

Risposta: poco lungimirante. Interessante il terzo grafico che mostra caratteristiche tipiche del settore costruzioni: l’entità dei lavori in corso (ovviamente finanziati da mutui SAL) che dal 1997 oscilla tra il 150% e il 100% del fatturato (le vendite o gli appalti pagati). Ma dal 2006 le vendite rallentano e il rapporto comincia stabilmente a deteriorarsi fino ad arrivare al 180% del 2012. Non tanto perché, come accadeva nel periodo d’oro, si fosse fatto partire un secondo cantiere prima di finire e vendere il primo, ma perché i tempi di vendita si allungavano a causa della crisi di domanda. Le rimanenze non sono più lavori in corso ma sono unità immobiliari finite e non vendute.

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4. Le banche italiane avevano capito i rischi?

Risposta: direi di no. Il grafico successivo nella parte a destra mostra come il sistema bancario abbia concesso credito in modo alquanto generoso fino al 2008 e in questa strana generosità il credito alle imprese di costruzioni è stato più abbondante della media sino al 2011, quando è iniziata la precipitosa ritirata del sistema bancario.

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5. Chi ha concesso mutui ai costruttori?

Risposta: praticamente tutte le banche, popolari, piccoli crediti cooperativi, grandi banche e leasing. Fino al 2008 con tassi di crescita di oltre il 10% (!). Come visto solo dal 2010 si è cominciato a tirare il freno. La grandi banche un po’ prima e un po’ di più delle medie e piccole.

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6. Com’è andata a finire?

Risposta: male, malissimo. Dal 2009 i tassi di ingresso a sofferenza (quindi di incapacità di rimborsare i mutui) si sono raddoppiati. Nel 2012 per le grandi imprese triplicati. Chi ha preso la sberla peggiore? Le grandi banche, ovviamente, perché finanziavano i grandi progetti. L’impennata dei default tra il 2011 e il 2013 è impressionante.

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7. Adesso cosa si fa?

Risposta: non lo sa bene nessuno. La soluzione Bad Bank alla spagnola (SAREB) non sembra più possibile, la BCE sta mettendo vincoli e paletti ma intanto il monte di sofferenze e incagli è arrivato al 35% di quanto è stato erogato e non ancora rimborsato. Possibilità che le imprese della filiera abbiano flussi o rivoli di cassa per pagare? Poche. Si rientra solo vendendo o svendendo. Possibilità per le banche di realizzare il valore immobiliare esauribile attraverso le ipoteche? Dubbio, soprattutto nel breve periodo perché distruggerebbe definitivamente i prezzi di mercato. Quindi rimane solo la soluzione di uno smaltimento lento con qualcuno (i privati) che si accolli il compito di avere pazienza e qualcuno (lo Stato) che ci metta una buona parola e qualche garanzia.

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8. Facciamo un po’ di autocritica?

Risposta: sarebbe il minimo. Queste ultime tavole della Banca d’Italia certificano che fino al 2009 il sistema bancario ha continuato a erogare mutui a società della filiera immobiliare che a) erano in perdita b) avevano un elevato livello d’invenduto c) erano finanziariamente fragili e d) erano già molto indebitate.  Le sofferenze che ne sono scaturite sono la naturale conseguenza di politiche del credito anestetizzate dall’abitudine a fare tanti tanti mutui ai costruttori. Poiché ai vertici delle banche c’erano negli anni 2007-2009 più o meno gli stessi amministratori che sono stati osannati per avere costruito la crescita delle banche magari qualche riflessione in più sulla loro capacità di analisi prospettica dei rischi andrebbe fatta. Accantonare centinaia di milioni di nuove sofferenze immobiliari ogni anno più che ‘coraggioso’ sembra essere uguale a chiudere le stalle quando i buoi sono scappati.

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Tirando le somme:

- la bolla immobiliare italiana esiste eccome

- è stato normale finanziare l’industria delle costruzioni fino al 2005-2006, ma un po’ meno proseguire fino al 2010 quando il rallentamento dell’economia e la crisi finanziaria erano già in atto. Un effetto inerziale ma miope

- l’errore è stato generalizzato. Praticamente tutte le banche sono cadute nella trappola immobiliare

- per la filiera immobiliare la facilità di finanziamento è stata una grande abbuffata per circa 40 anni, adesso si pagano tutti i conti.

Col senno di poi sono bravi tutti, qualcuno potrebbe dire. Forse.

By Linkiesta.it


Crowdfunding, un nuovo modo per comprare casa

Il crowdfunding è una forma di microfinanziamento oggi in grande diffusione, con la quale è possibile anche fare un investimento immobiliare, come comprare casa.

 

Cos’è il crowdfunding?


L’equity crowdfunding (dall’inglese crowd = folla e funding = finanziamento), che in italiano potremo tradurre come finanziamento collettivo, è una forma di microfinanziamento con la quale un certo numero di persone mettono a disposizione una somma di denaro per finanziare un’iniziativa imprenditoriale o, spesso, di carattere sociale e solidale.

Nato negli stati Uniti, questo sistema sta con ritardo riscuotendo un certo successo anche da noi. All’Italia va però riconosciuto il merito di essere il primo Stato dell’Unione Europea a regolamentare la materia, ponendosi così all’avanguardia.

crowdfundingIl Decreto Legge 18 ottobre 2012 n. 179 (Decreto crescita bis), permette di ricorrere al crowdfunding  solo per finanziare start up innovative, mentre negli Stati Uniti è adoperato anche per imprese già esistenti.
In particolare, da un po’ di tempo il crowdfunding sta riscuotendo un certo successo anche nel settore immobiliare.

Negli USA, infatti, ci sono già numerose imprese con le quali si può collaborare con piccoli finanziamenti e ottenere in cambio un rendimento sicuro, grazie ai canoni di affitto, nell’ambito di iniziative immobiliari sia di carattere residenziale che commerciale.

Inizialmente nel nostro Paese il crowdfunding è stato riservato unicamente alle start up definite innovative, per cui è più difficile estenderlo al settore immobiliare.
In questo caso deve quindi trattarsi di società che investono nella costruzione di edifici che possiedano il requisito di innovazione, ad esempio rispettando criteri di bioedilizia, mediante l’utilizzo di materiali e sistemi costruttivi a basso impatto ambientale.

Il quadro normativo è comunque in evoluzione visto che quest’anno è stato emanato il Decreto Legge 24 gennaio 2015, n. 3, Misure urgenti per il sistema bancario e gli investimenti, che estende il crowdfunding anche alle PMI innovative.
Ciò rende più facile la costituzione di PMI Innovative immobiliari a vocazione sociale, quindi dirette all’acquisizione di immobili da gestire per utilità sociali.

In ogni caso il crowdfunding è ancora lontano dal porsi come reale alternativa ai finanziamenti a lungo termine previsti dagli istituiti di credito, ma può essere una efficace soluzione da adottare in parallelo ai tradizionali mutui bancari.


Acquistare casa con il crowdfunding


Un ottimo esempio nel nostro Paese è rappresentato da Slowfunding, una start up fondata da tre giovani lucani, avente lo scopo di recuperare antichi edifici abbandonati con l’aiuto di piccoli investitori e contribuire, in tal modo, a salvaguardare un patrimonio architettonico che rischia di essere perso per sempre.

crowdfundingL’iniziativa è nata e cresciuta in rete per farsi conoscere e incontrare proprio i piccoli investitori e impedire, invece, l’intervento di grandi società, magari più interessate al proprio tornaconto economico che alla reale difesa del territorio.

Promotori dell’iniziativa sono gli architetti Lia Brisacani, Innocenzo Langerano e Domenico Dimichino. Gli immobili oggetto di intervento sono antiche masserie, cascine o piccoli edifici situati in borghi storici o città d’arte, non abitati o utilizzati e quindi a rischio di abbandono e fatiscenza.

Gli interessati possono destinare una piccola somma in denaro da utilizzare per la ristrutturazione di tali edifici e ricavarne un utile dai canoni di locazione o da altre forme di utilizzo.

La società acquista l’immobile ritenuto interessante e propone agli investitori di acquisire una frazione di proprietà. In questo modo si potranno frazionare anche i costi necessari per il recupero e la gestione dell’edificio, rendendoli meno onerosi.


Crowdfunding immobiliare


Per il momento nel nostro Paese l’applicazione del crowdfunding al settore immobiliare appare ancora a livello pionieristico.
Non mancano però le iniziative a supporto degli imprenditori che vogliano farvi ricorso.

Una importante realtà aziendale che utilizza il sistema del crowdfunding nell’ambito della real estate (proprietà immobiliare) è CrowdRe.it, una società fondata da un gruppo di consulenti immobiliari e autorizzata dalla Consob, organo deputato al controllo di queste iniziative, che si avvale della piattaforma WeAreStarting.it.

Citiamo poi Wallrise.it, un marketplace immobiliare dove sviluppatori del settore alla ricerca di fondi possono incontrarsi con investitori interessati a forme nuove di business.
La piattaforma, che si rivolge in particolare a investitori e costruttori, offre la possibilità di operare direttamente nel mercato immobiliare, senza ricorrere a intermediari.

Nella ricerca di finanziamenti è però importante proteggersi adeguatamente dalle eventuali truffe in agguato.
Soprattutto operando con modalità telematiche per la raccolta di fondi è facile incorrere in raggiri e furti di identità, fornendo i propri dati personali.
Per questo è opportuno rivolgersi unicamente a canali fidati e riconosciuti dalle organizzazioni di settore, come quelli citati.


Gli italiani riscoprono il mattone

Un ultimo trimestre migliore dei precedenti è quello che chiude il 2014 sul fronte delle transazioni immobiliari.

 

Un ultimo trimestre migliore dei precedenti è quello che chiude il 2014 sul fronte delle transazioni immobiliari. È quanto sancisce il rapporto dell'agenzia delle Entrate che pubblica quest'oggi una fotografia confortante del trend che il mattone residenziale ha imboccato nel nostro Paese. Dopo aver toccato il livello minimo di transazioni immobiliari nel 2013 (tornate ai livelli del 1985), il settore rialza la testa e tenta il recupero.
Da ottobre a dicembre 2014 sono state registrate 116.543 vendite, in aumento del 7,1% rispetto a un anno prima. Nel primo e terzo trimestre dell'anno il segno delle transazioni era stato comunque positivo (rispettivamente +4,1% e +4,2%), mentre gli scambi sono calati dell'1% su un anno prima nei tre mesi tra aprile e giugno. L'anno scorso si è chiuso con 417.524 compravendite di case, in linea con le previsioni dei maggiori Osservatori. Siamo lontani dal bollettino di guerra del 2012, scandito ogni quarter da perdite a due cifre e culminato nel calo del 30,5% degli scambi nell'ultimo spicchio dell'anno. E' ancora presto per parlare di ripresa sostenuta, anche se certo la strada imboccata è quella di un recupero che nei prossimi trimestri potrebbe venire confermato dai dati. E non si può più sostenere, come è avvenuto nel primo quarter 2014, che il buon risultato è dovuto anche allo spostamento dei rogiti dalla fine del 2013 al 2014 per beneficiare delle imposte di registro più leggere, passate dal 3 al 2% per la prima casa e dal 10 al 9% per la seconda.
Già dal 2013 le variazioni negative hanno perso intensità. “Il 2014 si è aperto con un tasso tendenziale positivo, seguito da un trimestre al ribasso e si è chiuso con il terzo e quarto trimestre con rialzi che si consolidano” recita il comunicato. In totale sono stati 920.849 gli scambi se si sommano le pertinenze (in genere box e posti auto), uffici, negozi e così via. Il comparto comprensivo di tutti i settori ha visto nel quarto trimestre transazioni in aumento del 5,5% e sull'anno dell'1,8%, sul quale pesa il dato negativo del segmento commerciale (-4,6%).
I capoluoghi locomotiva del mattone
A segnare i maggiori rialzi sono ancora una volta gli otto maggiori capoluoghi italiani. In molti casi con crescita delle transazioni a due cifre. Nel complesso il rialzo è stato del 13,5% (+5,3% nelle rispettive province). A Roma si è venduto quasi il 20% in più di case, a Bologna, Torino e Napoli il rialzo viaggia intorno al 18% e a Firenze e Genova con tassi positivi che superano il 10%. A Milano e Palermo si registrano incrementi più moderati, con tassi tendenziali pari al +3,2% e +1,5% rispettivamente. Ma ricordiamo che Milano arriva da cinque trimestri di performance positive culminate nel +21,4% del primo trimestre 2014. Ma anche Roma, Genova, Bologna e Firenze hanno registrato rialzi tutto lo scorso anno. Fa eccezione Napoli, unica città che nell'intero anno ha registrato un segno negativo (-3,7% rispetto al 2013), penalizzata nei primi due trimestri dalla dismissione del patrimonio residenziale del Comune a favore degli inquilini. Nelle province solo quelle di Milano e Palermo hanno registrato un calo degli scambi, rispettivamente dello 0,2% e del 6,3%. Le tendenze nelle diverse aree geografiche Sul fronte residenziale ci sono differenze regionali anche consistenti. Si vendono più case in Centro (+9,3%) rispetto a un anno prima, che al Nord (+7,5%) e al Sud (+4,7%). Nei capoluoghi sono state vendute 39mila abitazioni (141.874 nell'anno) a livello nazionale, in rialzo del 12,2% rispetto all'anno precedente. Si conferma quindi l'andamento positivo rilevato negli altri trimestri dell'anno. Anche in questo caso il Centro ha registrato l'andamento migliore (+14,6%), seguito dal Nord (+12,5%) mentre il Sud resta al palo (+2,2%). Scambi in terreno positivo anche nei comuni minori (77.583 transazioni nel trimestre), in aumento del 4,7% contro un +2,8% del trimestre precedente.
Nuda proprietà
Più fiacco l'andamento della nuda proprietà. Nell'anno sono state 21.108, in aumento dell'1,5%, meglio è andata nell'ultima fase dell'anno con un aumento del 10% rispetto allo stesso trimestre del 2013. Anche in questo caso la crescita degli scambi del diritto di nuda proprietà rilevata a livello nazionale su base annua è più accentuata nei comuni capoluogo, +3,3%, e contenuta nei comuni minori, +0,6%.

By IlSole24Ore


Mercato immobiliare: interesse ‘’istituzionali’’ per bassi rendimenti obbligazioni

La crisi c’è e sicuramente rimarrà ancora per molto tempo (c’è chi dice che ci vorranno anni per tornare ai livelli di prezzo e al numero di compravendite del 2007-2008). Ma qualcosa comincia a muoversi nel mondo immobiliare.

Complici i bassissimi tassi d’interesse, adesso assicurazioni e altri investitori istituzionali cominciano a guardare con interesse a questo investimento anche se soltanto per particolari edifici.

Gli operatori del settore dicono che si nota un certo risveglio in città come Milano (grazie anche al rilancio atteso da Expo 2015), ma anche Roma e, in misura minore, Firenze e Venezia. Gli investitori cercano i grandi palazzi, sia già ristrutturati sia da riconvertire e ristrutturare. Il bell’edificio da acquistare e dare poi in affitto servirà per ottenere rendimenti più elevati rispetto allo striminzito 1,5 per cento annuo che oggi si può ricavare da un Btp decennale. In particolare, le compagnie vita si trovano di fronte a un duplice problema: dovendo garantire un minimo rendimento ai loro clienti con le polizze di tipo “tradizionale”, fanno fatica a trovare investimenti adatti. In più, essendo già piene di titoli di Stato quando, fra qualche anno, i tassi ricominceranno a salire, si troveranno a fronteggiare imponenti capital loss.

Ecco dunque che, a prezzi ormai scesi del 30-40 e anche 50 per cento in alcuni casi rispetto ai folli massimi del 2007-2008, gli immobili tornano a essere appetibili. Ma, appunto, non qualsiasi cosa capiti: soltanto palazzi di pregio in zone centrali, da poter affittare senza difficoltà e con rischi limitati.

Il piccolo risveglio del mattone si è visto anche dai dati sull’edilizia dei primi nove mesi del 2014 fotografati dall’Ance, l’associazione dei costruttori. Dopo ben otto trimestri consecutivi di cali tendenziali, sul mercato residenziale italiano si sono avvertiti i primi segnali positivi in termini di compravendite immobiliari, in crescita nei primi nove mesi del 2,2 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In particolare, i dati del terzo trimestre 2014 hanno mostrato un aumento del 4,1 per cento complessivo, confermando e rafforzando i segnali positivi delle compravendite di abitazioni nelle grandi città (+6,9 per cento rispetto al terzo trimestre 2014) e portando una variazione positiva anche per i comuni non capoluogo (+2,8 per cento rispetto al terzo trimestre 2014).

Peraltro, anche l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni ha evidenziato, nel terzo trimestre 2014, un primo segno positivo, dopo circa due anni, relativo alle quotazioni delle case nuove, in aumento dello 0,7 per cento rispetto al secondo trimestre 2014. Complessivamente, i prezzi delle abitazioni (nuove e usate) sono però rimasti in calo (-0,5 per cento rispetto al secondo trimestre 2014). Altri segnali positivi arrivano dai mutui erogati: nei primi nove mesi del 2014 sono cresciuti del 9,8 per cento quelli chiesti dalle famiglie per l’acquisto di abitazioni. Si tratta adesso di vedere se i nuovi segnali “soggettivi” avvertiti dagli operatori all’inizio del 2015 saranno confermati o meno da dati più oggettivi che saranno presto disponibili. E, soprattutto, se il trend positivo non si rivelerà un fuoco di paglia ma l’inizio, se non altro, di una stabilizzazione dei prezzi e di una crescita delle compravendite.

L’impressione è che questo inizio del 2015, con l’annuncio del quantitative easing da parte della Banca centrale europea, possa dare una scossa a un mercato edilizio e immobiliare fermo da troppo tempo e alla ricerca di un motivo per cambiare rotta. L’inusuale abbassamento dei tassi d’interesse a livelli prossimi allo zero, un evento mai accaduto prima nell’Italia repubblicana (ma anche nel mondo), sta producendo i suoi effetti, spingendo gli investitori a riconsiderare il rendimento di un immobile. Una specie di nemesi storica: per molti decenni è stato un tasso d’inflazione abnorme a spingere gli italiani verso il mattone, adesso potrebbe essere la disinflazione a ottenere lo stesso effetto. Ma serviranno altre conferme per poterlo dire con sicurezza.

By Il Ghirlandaio.com


La casa più bella del mondo

La casa più bella del mondo? È un palazzo di Torino

Archdaily, portale americano di architettura e interior design, ha premiato il progetto The Number 6 che ha trasformato il nobile Palazzo Valperga Galleani in chiave contemporanea. Protagoniste le installazioni luminose di Richi Ferrero.

Un albero luminoso e un banco di pesci che volano, un giardino pensile, la spa nella mansarda trasparente, led che cambiano colore nell’acciottolato del cortile. Il progetto The Number 6, realizzato dal Gruppo Building di Piero Boffa nel centro di Torino, di fianco alle Poste Centrali, è la casa più bella del mondo. L’ha deciso Archdaily, portale americano di architettura e interior design tra i più seguiti del mondo, che due giorni fa l’ha inserito a sorpresa nella sua gallery The Best Building, assegnandogli il primo posto assoluto per le ristrutturazioni, dopo il vaglio di oltre 3000 progetti in ogni parte del mondo (fra cui progetti di Renzo Piano e Jean Nouvel).

Si tratta del progetto di riqualificazione di uno stabile d’epoca, Palazzo Valperga Galleani (del tardo XVII sec.) in via Alfieri 6, i cui 6500 mq di area e 36 appartamenti sono stati completamente ristrutturati, senza compromettere, anzi, esaltando l’eleganza barocca originale, con un lavoro terminato pochi mesi fa. Il palazzo comprende una spa e una palestra. Le installazioni luminose, che animano un cortile pensato come area espositiva e commerciale aperta al pubblico alcune ore al giorno, sono di Richi Ferrero, più volte protagonista a Torino della rassegna Luci D’Artista. Lo stabile, secondo La Stampa ospita oggi un pubblico selezionato di proprietari: industriali, vip, calciatori di Juventus e Torino, più alcuni affittuari.

By Corriere della Sera