Prima casa, dal 1° gennaio è più facile cambiare abitazione

Novità in materia di immobili introdotte dalla legge di Stabilità 2016. Dal 1° gennaio non è più ostativo il possesso di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché sia alienata entro un anno.

CAMBIARE CASA - In poche parole, scrive Italia Oggi, cambiare casa è ora più semplice, poiché il presupposto della non titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con l’agevolazione potrà essere realizzato in un secondo momento. Il regime fiscale agevolato per l’acquisto prima casa differenziato in base all’applicabilità o meno dell’Iva. Se la cessione è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4%. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Se invece la cessione non è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2% con il minimo di 1.000 euro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

I REQUISITI - Non cambiano i requisiti dell’agevolazione acquisto prima casa:
- a) l’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;

- b) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

- c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi.

LE NOVITA’ - Con la legge di Stabilità 2016 è stata integrata la nota II-bis con l’inserimento del comma 4-bis. Quest’ultimo stabilisce che l’agevolazione si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale condizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.

By SoldiWeb


Nel III trimestre 2015 compravendita in forte crescita

Istat: nel III trimestre del 2015 le compravendite sono cresciute dell’8,4%

Il III trimestre del 2015 ha fatto registrare un vero e proprio boom per le compravendite immobiliari. Secondo quanto rilevato dall’Istat, le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari complessivamente considerate (144.487) sono cresciute dell’8,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si tratta del rialzo tendenziale più alto dal 2008, ossia da quando è partita la serie statistica.

Una ripresa trasversale

La ripresa è risultata essere trasversale a tutti i comparti immobiliari: si è attestata a +8,9% per i trasferimenti di immobili ad uso abitazione ed accessori e a +1,6% per i trasferimenti di proprietà immobiliari ad uso economico.

Il 93,8% delle convenzioni rogate ha riguardato trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori (135.580), il 5,6% unità immobiliari ad uso economico (8.100) e lo 0,6% unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà (807).

Valori sopra la media nel Nord-est e Nord-ovest

La crescita ha coinvolto tutte le ripartizioni, sia per il complesso delle compravendite di unità immobiliari sia per i trasferimenti ad uso abitativo ed accessori. Tuttavia, per entrambe le tipologie immobiliari, valori sopra la media nazionale si sono osservati nel Nord-est (rispettivamente +10,7% e +10,9%) e nel Nord-ovest (+10,1% e +10,8%).

Nel settore dei trasferimenti ad uso economico le variazioni sono positive nel Nord-est (+5,7%), nelle Isole (+2,5%) e nel Nord-ovest (+1,8%) e negative al Sud (-1,3%) e al Centro (-0,8%).

Le differenze tra centro e periferia

Per quanto riguarda le differenze tra centro e periferia, l’Istat ha spiegato  che sia gli Archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane che gli archivi dei piccoli centri beneficiano della ripresa immobiliare nel settore dell’abitativo (+9,2% sull’anno precedente nei grandi centri e +8,7% nelle piccole città). In quello economico, invece, i grandi centri hanno chiuso il trimestre in negativo (-0,6% contro +3,1% nei piccoli centri).

Bene anche i mutui

L’Istat ha poi fatto sapere che variazioni molto positive sullo stesso trimestre dell’anno precedente (+29,2%) sono state registrate per le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (85.705).

La crescita di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca è risultata forte in tutte le ripartizioni geografiche, con percentuali sopra la media al Sud (+37,5%), Isole (+30,3%) e Centro (+29,9%).

Mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca hanno chiuso i primi nove mesi del 2015 con un aumento del 20,4%, per un totale di 242.039 convenzioni.


Ecco come si dividono le spese nel «rent to buy»

Prendere in “affitto” un immobile, con la possibilità di diventarne proprietari entro una certa data, imputando a prezzo di acquisto una parte del canone indicata nel contratto.

Prendere in “affitto” un immobile, con la possibilità di diventarne proprietari entro una certa data, imputando a prezzo di acquisto una parte del canone indicata nel contratto. Se questa è in sintesi la definizione del cosiddetto rent to buy, il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23, che ha introdotto la formula nel nostro ordinamento) disegna in realtà uno schema nuovo, che non è la semplice somma di locazione e compravendita. Con un assetto autonomo rispetto al contratto di affitto “ordinario”, e slegato ad esempio dalle norme vincolistiche imposte su durata minima, rinnovo automatico, disdetta, eccetera. Uno schema nel quale i rapporti tra concedente e conduttore sono regolati con il richiamo alla disciplina dell’usufrutto. Quali sono allora gli obblighi e i diritti delle parti? Il tema è tra quelli affrontati all’interno della Guida pratica per il cittadino presentata ieri a Roma dal Consiglio nazionale del Notariato insieme alle principali associazioni dei consumatori (vedi scheda).

Il contratto di rent to buy (rtb) contiene una precisa descrizione dell’immobile. Se questo è arredato, il conduttore deve fare l’inventario: ma non si tratta di un compito inderogabile, così come si può anche evitare di fornire un’idonea garanzia. Che di solito, è la stessa prevista per la locazione, cioè un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità: questa cauzione si calcola sulla sola parte di canone relativa all’uso dell’immobile, e alla fine va restituita con gli interessi legali, o eventualmente imputata al prezzo di cessione. Delle due fasi in cui si articola il rtb – concessione del “godimento” della casa e trasferimento della proprietà – la seconda è infatti solo eventuale; e l’inquilino, al termine del periodo stabilito (“garantito” dalla trascrizione, vedi schede in alto), è libero di scegliere se acquistare o meno. Nel frattempo a carico del conduttore sono le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio. Nell’ordinaria manutenzione sono incluse le riparazioni di elementi accessori degli immobili, che si deteriorano per il loro normale uso, e quindi le spese relative per esempio a interruttori, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, eccetera.

Di regola, invece, le riparazioni straordinarie dell’immobile e delle eventuali parti condominiali sono a cura del proprietario. Tranne quelle «rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» da parte del conduttore (art. 1004 c.c.). Per riparazioni straordinarie si intendono quelle per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, per la sostituzione delle travi, il rinnovamento anche solo di una parte dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostengo o di cinta; e anche tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e per la sostituzione degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, e così via). Sulle somme spese, tuttavia, il conduttore deve corrispondere al proprietario gli interessi, come previsto dall’articolo 1005 c.c., per tutta la durata del rapporto (in mancanza di diverso accordo, il saggio di interesse è fissato dalla legge e attualmente pari allo 0,5%). Ma se il proprietario si rifiuta di eseguirle o le ritarda senza giusto motivo? Dopo averlo comunicato, il conduttore può farle eseguire di tasca sua, con diritto a vedersele rimborsate alla fine del rapporto. Le parti rispondono in solido degli oneri condominiali: se una delle due non paga la propria quota, insomma, l’amministratore può rivolgersi all’altra e pretendere il pagamento complessivo. Le legge non disciplina invece la ripartizione del compenso dovuto all'amministratore stesso; ma il servizio può farsi rientrare tra le spese ordinarie e quindi a carico del conduttore.

Il proprietario deve assicurare (e non pregiudicare) al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini convenuti. Se non lo fa, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito. O domandare la risoluzione del contratto e ricevere la parte dei canoni pagati quale corrispettivo del prezzo di vendita, più gli interessi legali (oltre a una penale aggiuntiva, se prevista). Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Se ci ripensa, o interrompe il versamento per un numero minimo di rate pattuito (non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e – se non previsto diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità. Mentre può chiedere l’adempimento in forma specifica (art.2931 c.c., cioè un’esecuzione forzata) nel caso l’inosservanza dell’inquilino riguardi un “obbligo di fare”, come quello di curare la manutenzione ordinaria.

Quando l’affare non si conclude, l’immobile va infine restituito nello stato in cui lo si è trovato. Se alla riconsegna si riscontrano dei guasti, può esser trattenuto l’eventuale deposito cauzionale, con diritto del proprietario a pretendere il maggior danno. La descrizione puntuale di cauzioni, diritti di recesso, penali, e altre clausole “cautelative”, che la legge lascia liberi di inserire, si intreccia con il problema di definire la parte di canone “imputabile a corrispettivo”. È quello, sottolineano i notai, l’aspetto più delicato da affrontare in fase di trattativa contrattuale, visti i contrapposti interessi in gioco.

By IlSole24Ore


Il settore immobiliare italiano continuerà ad attrarre investimenti dall'estero

L'Italia piace agli stranieri: nei primi 9 mesi investiti 5,1 miliardi nell’immobiliare

LONDRA- Il settore immobiliare italiano continuerà ad attrarre investimenti dall'estero: l'interesse dimostrato da grandi gruppi stranieri negli ultimi tre anni non è un fenomeno transitorio ma si consoliderà in una presenza stabile, grazie alle grandi opportunità che il mercato offre ma anche alla ripresa economica e alle riforme avviate dal Governo. Questa la convinzione degli esperti e operatori del settore riuniti a Londra per il convegno ‘Italy is back: a view into the new Italian real estate market,' organizzato da Legance Avvocati Associati.

I dati Cbre mostrano un forte aumento delle transazioni, che hanno raggiunto i 5,1 miliardi di euro nei primi nove mesi dell'anno, un aumento dell'87% rispetto allo stesso periodo del 2014. Gli investitori stranieri rappresentano il 73% dell'attività sul mercato, lasciando agli italiani il 27%, mentre al nadir della crisi nel 2012 le percentuali erano esattamente rovesciate. Il mercato immobiliare è quindi “un settore chiave per la ripresa italiana e al tempo stesso una dimostrazione delle riforme intraprese dall'Italia,” come ha dichiarato l'ambasciatore d'Italia in Gran Bretagna Pasquale Terracciano aprendo i lavori.

A spiegare le motivazioni dell'interesse straniero è stato Abhishek Agarwal, principal di Blackstone, apripista tra i grandi investitori stranieri: “Anche durante la crisi abbiamo puntato sul consumatore italiano, che è ricco e ama spendere, e abbiamo scommesso sulla ripresa. E' un mercato molto frammentato e c'è un grande potenziale per il consolidamento.”

La scommessa si è rivelata vincente: un centro logistica di 100mila mq acquistato due anni era affittato solo per il 30%, mentre oggi la percentuale è salita all'85% e gli affitti stanno riprendendo a salire. Nei cinque outlet commerciali che Blackstone controlla, che rappresentano il 25% del mercato, le vendite sono aumentate del 7% quest'anno e la gestione unica ha portato a forti economie di scala.

Il settore retail è particolarmente interessante, ha dichiarato Tracy DeBlieck, principal di Aventicum Capital Management, la joint venture tra Credit Suisse e Qatar Holding: “I trend macro sono positivi, la fiducia dei consumatori è tornata, le vendite aumentano anche del 20% in alcuni mercati e c'è innovazione con l'arrivo di grandi brand internazionali come Apple e Superdry. Stiamo valutando tre diverse opportunità di retail e speriamo di concludere presto.”

L'Italia, al contrario della Spagna o dell'Irlanda non ha scelto la strada della ‘bad bank' e il mercato dei non-performing loan (NPL) sta decollando ora. “Per noi anche le difficoltà nell'operare in Italia rappresentano un'opportunità, perchè ci sono meno concorrenti, - ha detto Joshua Zamir, managing principal di Capstone Equities. - Per un loan in Spagna eravamo in corsa con altri 6 investitori interessati, mentre per un loan molto simile in Italia siamo stati i soli a fare un'offerta.”

Agarwal ha dichiarato di essere rimasto “piacevolmente sorpreso” dal livello di cooperazione con le autorità italiane, soprattutto a livello locale: “La nostra esperienza è stata del tutto positiva”. Secondo Zamir “l'Italia si sta muovendo nella direzione giusta con le riforme e sicuramente attrarrà sempre più investitori stranieri,” anche perchè restano grandi opportunità inesplorate in ‘nuovi' settori immobiliari come le residenze per studenti o per anziani.

Il periodo attuale è il “momento di maggiore slancio della storia per il settore immobiliare italiano,” ha detto Paolo Bellacosa di Cbre Italia, e il peso dell'Italia a livello europeo è destinato a crescere sia nei settori tradizionali che in quelli alternativi.

Secondo la classifica di JLL sul livello di sviluppo del mercato immobiliare, che vede Londra in testa, l'Italia è al 22esimo posto. “Teniamo conto però che sono passati pochissimi anni dal risveglio del mercato e c'è ancora tanto da fare, - ha precisato Marco Gubitosi, responsabile dell'ufficio londinese di Legance. – L'Italia sta recuperando terreno rapidamente e sono certo che nei prossimi anni salirà rapidamente in classifica.”

By IlSole24Ore


Primi segni di ripresa del mercato immobiliare

Dopo un lungo periodo di difficoltà il mercato immobiliare mostra segnali di ripresa, in particolare nel settore commerciale e residenziale

Secondo quanto rilevato dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate e recentemente riportato da Il Sole 24 Ore, nel secondo trimestre del 2015 il guadagno complessivo è stato del 6,8% rispetto allo stesso periodo del 2015. Se il settore commerciale marca un significativo +10,3%, gli acquisti nel settore residenziale, con 116.514 transazioni tra aprile e giugno, si difendono con un +8,2% rispetto al secondo trimestre 2015. Sono soprattutto le grandi città a trainare la crescita, Torino in testa con un +16,3%, seguita da Palermo, +16,1%. Seguono Firenze e Milano, rispettivamente con un +11,8% e un +9,2%. Più contenuta la ripresa a Roma (+5%) e a Bologna (+3,2%). Per quanto riguarda la provincia, è soprattutto Milano a marcare un’inversione di tendenza con un +16%. Seguono le aree di Bologna e Genova con un +13%, e di Firenze, con un +10,3%. Fatta esclusione per il settore commerciale, il mercato immobiliare non residenziale è ancora fermo a valori negativi, complessivamente al -8% in ambito produttivo e al -3,8% nel terziario, particolarmente in difficoltà al Nord.

La graduale ripresa delle compravendite immobiliari si accompagna, secondo i dati raccolti dall’Associazione Bancaria Italiana, ad un vero e proprio boom del settore mutui. Nei primi 8 mesi del 2015 l’erogazione di finanziamenti per l’acquisto di nuove abitazioni avrebbe infatti segnato un +86,1% rispetto allo stesso periodo del 2014. Un incremento su base annua notevole sul quale le operazioni di surroga pesano solo in parte, rappresentando circa il 29% del totale. Dei mutui erogati complessivamente con le diverse tipologie di tasso di interesse tra gennaio e agosto 2015, il 48,3% è costituito da finanziamenti a tasso variabile, complice la situazione favorevole degli indici di riferimento. Vola per lo stesso motivo il tasso fisso, che ad agosto 2015 è stato scelto per oltre il 60% delle nuove erogazioni.

By Facile.it