Affittare nelle città universitarie rende più che in quelle d'arte

L'acquisto per investimento in Italia si è risvegliato da un lungo periodo di torpore. E anche se la congiuntura sembra peggiorare, o perlomeno non migliorare, il mattone rimane un importante asset class per molte famiglie.

Il panorama italiano appare oggi offuscato da una nuova ondata di cautela dall'estero e da prospettive di crescita che di settimana in settimana diventano più opache. In questo contesto le previsioni per il mercato immobiliare restano positive sul fronte compravendite, in deciso aumento anche in questo primo mese del 2016, ma negative sul fronte prezzi, che continueranno a scendere. «Per investire oggi bisogna contare sui ritorni della locazione - spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma - perché sono da escludere per i prossimi mesi ritorni sulla cifra investita per effetto dell'aumento delle quotazioni. Anche perché l'inflazione sarà contenuta. Non ci ritroviamo, infatti, con le rilevazioni positive sui prezzi pubblicate dall'Istat. I valori scendono ancora».

Dove investire allora per massimizzare il rendimento? La scelta della location e della tipologia di affittuario è oggi sempre più cruciale. Un'analisi realizzata da Scenari Immobiliari in esclusiva per Casa24 Plus mette a confronto città universitarie, storico bacino per l'investimento da mettere a reddito, e città d'arte.

«Le città universitarie garantiscono (nonostante il calo degli iscritti, oggi che solo tre 19enni su dieci scelgono di frequentare l'Università) un rendimento stabile e un canone sicuro che viene percepito per periodi lunghi, almeno 11 mesi all'anno - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - Oggi i canoni sono stabili e negli appartamenti più studenti pagano cifre elevate. Bisogna mettere in conto il rischio di trovare dei danni o comunque poca attenzione da parte degli inquilini. La domanda resta forte e si concentra a Milano, Roma e Torino. Se si punta a questo investimento è meglio preferire una grande città, dove c'è un doppio mercato, se non si vuole più affittare agli studenti resta l'opportunità dell'affitto tradizionale». Un mercato inesplorato dai privati in Italia è quello delle residenze universitarie, che potrebbe garantire elevati ritorni. Qui il tema da sciogliere è quello della gestione, perché esistono poche società specializzate che se ne occupano. All'estero, per esempio in Francia, invece, è una tipologia di locazione molto diffusa e affermata.

Chi vuole investire in una città d'arte, invece, conta in genere di utilizzare la casa per alcuni periodi dell'anno. In questo caso l'affitto è stagionale e riguarda periodi brevi che vanno dal weekend lungo alla settimana. «Città come Firenze, Venezia e Roma danno la possibilità di scegliere tra i due mercati, essendo sia città d'arte che centri universitari - continua Breglia -, altre cittadine come Pisa, Siena oppure Urbino hanno mercati più stagionali. Ritengo che le città d'arte più piccole siano penalizzate da un mercato poco vivace. Oggi i turisti scelgono di prendere magari in affitto per una settimana una casa a Firenze e poi si spostano in altre località come Siena in giornata». In generale secondo Breglia è meglio scegliere, per tutte e due le categorie di città, i centri maggiori che hanno più mercato. Quanto si decide di effettuare un investimento da mettere a reddito, quindi, bisogna fare un'attenta analisi tra la spesa da sostenere per l'acquisto e poi per la manutenzione dell'appartamento e il rendimento che si vuole ricavare. E guardare anche al di fuori del centro dove si abita.

«I segnali a livello internazionale destano qualche allarme sulla solidità di questa timida ripresa economica - spiega Luca Dondi - . L'investimento a reddito deve garantire un buon ritorno. Se si guarda all'acquisto del classico appartamento da affittare, oggi il ritorno netto si aggira sul 2%, per le città universitarie sale invece verso il 3-4% perché gli studenti pagano mediamente canoni più alti, che poi dividono tra loro, e perché purtroppo in questo segmento ci sono ancora sacche di nero, pratica illegale ma non debellata. Più difficile il calcolo della redditività per città d'arte dove l'affitto è per periodi brevi e stagionale. Nelle città d'arte si usa sempre più il modello Airbnb, tra l'abitativo e l'alberghiero».

Secondo Guido Lodigiani, direttore corporate e ufficio studi di immobiliare.it, possiamo parlare di pareggio tra le due categorie di città, con la consapevolezza di un diverso approccio. «Affittando agli studenti si possono raggiungere anche rendimenti del 6%, ma è fondamentale la vicinanza all'Università - dice Lodigiani -. Per chi punta su città d'arte meglio investire in una zona centrale e vicino alle stazioni. In quest'ultimo caso cambia anche il tipo di gestione richiesto, che copre 365 giorni e le locazioni diventano brevi. In questo contesto vanno bene i monolocali».

 

By IlSole24Ore


Prima casa, dal 1° gennaio è più facile cambiare abitazione

Novità in materia di immobili introdotte dalla legge di Stabilità 2016. Dal 1° gennaio non è più ostativo il possesso di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché sia alienata entro un anno.

CAMBIARE CASA - In poche parole, scrive Italia Oggi, cambiare casa è ora più semplice, poiché il presupposto della non titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con l’agevolazione potrà essere realizzato in un secondo momento. Il regime fiscale agevolato per l’acquisto prima casa differenziato in base all’applicabilità o meno dell’Iva. Se la cessione è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4%. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Se invece la cessione non è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2% con il minimo di 1.000 euro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

I REQUISITI - Non cambiano i requisiti dell’agevolazione acquisto prima casa:
- a) l’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;

- b) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

- c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi.

LE NOVITA’ - Con la legge di Stabilità 2016 è stata integrata la nota II-bis con l’inserimento del comma 4-bis. Quest’ultimo stabilisce che l’agevolazione si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale condizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.

By SoldiWeb


Nel III trimestre 2015 compravendita in forte crescita

Istat: nel III trimestre del 2015 le compravendite sono cresciute dell’8,4%

Il III trimestre del 2015 ha fatto registrare un vero e proprio boom per le compravendite immobiliari. Secondo quanto rilevato dall’Istat, le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari complessivamente considerate (144.487) sono cresciute dell’8,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si tratta del rialzo tendenziale più alto dal 2008, ossia da quando è partita la serie statistica.

Una ripresa trasversale

La ripresa è risultata essere trasversale a tutti i comparti immobiliari: si è attestata a +8,9% per i trasferimenti di immobili ad uso abitazione ed accessori e a +1,6% per i trasferimenti di proprietà immobiliari ad uso economico.

Il 93,8% delle convenzioni rogate ha riguardato trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori (135.580), il 5,6% unità immobiliari ad uso economico (8.100) e lo 0,6% unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà (807).

Valori sopra la media nel Nord-est e Nord-ovest

La crescita ha coinvolto tutte le ripartizioni, sia per il complesso delle compravendite di unità immobiliari sia per i trasferimenti ad uso abitativo ed accessori. Tuttavia, per entrambe le tipologie immobiliari, valori sopra la media nazionale si sono osservati nel Nord-est (rispettivamente +10,7% e +10,9%) e nel Nord-ovest (+10,1% e +10,8%).

Nel settore dei trasferimenti ad uso economico le variazioni sono positive nel Nord-est (+5,7%), nelle Isole (+2,5%) e nel Nord-ovest (+1,8%) e negative al Sud (-1,3%) e al Centro (-0,8%).

Le differenze tra centro e periferia

Per quanto riguarda le differenze tra centro e periferia, l’Istat ha spiegato  che sia gli Archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane che gli archivi dei piccoli centri beneficiano della ripresa immobiliare nel settore dell’abitativo (+9,2% sull’anno precedente nei grandi centri e +8,7% nelle piccole città). In quello economico, invece, i grandi centri hanno chiuso il trimestre in negativo (-0,6% contro +3,1% nei piccoli centri).

Bene anche i mutui

L’Istat ha poi fatto sapere che variazioni molto positive sullo stesso trimestre dell’anno precedente (+29,2%) sono state registrate per le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (85.705).

La crescita di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca è risultata forte in tutte le ripartizioni geografiche, con percentuali sopra la media al Sud (+37,5%), Isole (+30,3%) e Centro (+29,9%).

Mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca hanno chiuso i primi nove mesi del 2015 con un aumento del 20,4%, per un totale di 242.039 convenzioni.


Ecco come si dividono le spese nel «rent to buy»

Prendere in “affitto” un immobile, con la possibilità di diventarne proprietari entro una certa data, imputando a prezzo di acquisto una parte del canone indicata nel contratto.

Prendere in “affitto” un immobile, con la possibilità di diventarne proprietari entro una certa data, imputando a prezzo di acquisto una parte del canone indicata nel contratto. Se questa è in sintesi la definizione del cosiddetto rent to buy, il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23, che ha introdotto la formula nel nostro ordinamento) disegna in realtà uno schema nuovo, che non è la semplice somma di locazione e compravendita. Con un assetto autonomo rispetto al contratto di affitto “ordinario”, e slegato ad esempio dalle norme vincolistiche imposte su durata minima, rinnovo automatico, disdetta, eccetera. Uno schema nel quale i rapporti tra concedente e conduttore sono regolati con il richiamo alla disciplina dell’usufrutto. Quali sono allora gli obblighi e i diritti delle parti? Il tema è tra quelli affrontati all’interno della Guida pratica per il cittadino presentata ieri a Roma dal Consiglio nazionale del Notariato insieme alle principali associazioni dei consumatori (vedi scheda).

Il contratto di rent to buy (rtb) contiene una precisa descrizione dell’immobile. Se questo è arredato, il conduttore deve fare l’inventario: ma non si tratta di un compito inderogabile, così come si può anche evitare di fornire un’idonea garanzia. Che di solito, è la stessa prevista per la locazione, cioè un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità: questa cauzione si calcola sulla sola parte di canone relativa all’uso dell’immobile, e alla fine va restituita con gli interessi legali, o eventualmente imputata al prezzo di cessione. Delle due fasi in cui si articola il rtb – concessione del “godimento” della casa e trasferimento della proprietà – la seconda è infatti solo eventuale; e l’inquilino, al termine del periodo stabilito (“garantito” dalla trascrizione, vedi schede in alto), è libero di scegliere se acquistare o meno. Nel frattempo a carico del conduttore sono le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio. Nell’ordinaria manutenzione sono incluse le riparazioni di elementi accessori degli immobili, che si deteriorano per il loro normale uso, e quindi le spese relative per esempio a interruttori, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, eccetera.

Di regola, invece, le riparazioni straordinarie dell’immobile e delle eventuali parti condominiali sono a cura del proprietario. Tranne quelle «rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» da parte del conduttore (art. 1004 c.c.). Per riparazioni straordinarie si intendono quelle per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, per la sostituzione delle travi, il rinnovamento anche solo di una parte dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostengo o di cinta; e anche tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e per la sostituzione degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, e così via). Sulle somme spese, tuttavia, il conduttore deve corrispondere al proprietario gli interessi, come previsto dall’articolo 1005 c.c., per tutta la durata del rapporto (in mancanza di diverso accordo, il saggio di interesse è fissato dalla legge e attualmente pari allo 0,5%). Ma se il proprietario si rifiuta di eseguirle o le ritarda senza giusto motivo? Dopo averlo comunicato, il conduttore può farle eseguire di tasca sua, con diritto a vedersele rimborsate alla fine del rapporto. Le parti rispondono in solido degli oneri condominiali: se una delle due non paga la propria quota, insomma, l’amministratore può rivolgersi all’altra e pretendere il pagamento complessivo. Le legge non disciplina invece la ripartizione del compenso dovuto all'amministratore stesso; ma il servizio può farsi rientrare tra le spese ordinarie e quindi a carico del conduttore.

Il proprietario deve assicurare (e non pregiudicare) al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini convenuti. Se non lo fa, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito. O domandare la risoluzione del contratto e ricevere la parte dei canoni pagati quale corrispettivo del prezzo di vendita, più gli interessi legali (oltre a una penale aggiuntiva, se prevista). Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Se ci ripensa, o interrompe il versamento per un numero minimo di rate pattuito (non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e – se non previsto diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità. Mentre può chiedere l’adempimento in forma specifica (art.2931 c.c., cioè un’esecuzione forzata) nel caso l’inosservanza dell’inquilino riguardi un “obbligo di fare”, come quello di curare la manutenzione ordinaria.

Quando l’affare non si conclude, l’immobile va infine restituito nello stato in cui lo si è trovato. Se alla riconsegna si riscontrano dei guasti, può esser trattenuto l’eventuale deposito cauzionale, con diritto del proprietario a pretendere il maggior danno. La descrizione puntuale di cauzioni, diritti di recesso, penali, e altre clausole “cautelative”, che la legge lascia liberi di inserire, si intreccia con il problema di definire la parte di canone “imputabile a corrispettivo”. È quello, sottolineano i notai, l’aspetto più delicato da affrontare in fase di trattativa contrattuale, visti i contrapposti interessi in gioco.

By IlSole24Ore


Il settore immobiliare italiano continuerà ad attrarre investimenti dall'estero

L'Italia piace agli stranieri: nei primi 9 mesi investiti 5,1 miliardi nell’immobiliare

LONDRA- Il settore immobiliare italiano continuerà ad attrarre investimenti dall'estero: l'interesse dimostrato da grandi gruppi stranieri negli ultimi tre anni non è un fenomeno transitorio ma si consoliderà in una presenza stabile, grazie alle grandi opportunità che il mercato offre ma anche alla ripresa economica e alle riforme avviate dal Governo. Questa la convinzione degli esperti e operatori del settore riuniti a Londra per il convegno ‘Italy is back: a view into the new Italian real estate market,' organizzato da Legance Avvocati Associati.

I dati Cbre mostrano un forte aumento delle transazioni, che hanno raggiunto i 5,1 miliardi di euro nei primi nove mesi dell'anno, un aumento dell'87% rispetto allo stesso periodo del 2014. Gli investitori stranieri rappresentano il 73% dell'attività sul mercato, lasciando agli italiani il 27%, mentre al nadir della crisi nel 2012 le percentuali erano esattamente rovesciate. Il mercato immobiliare è quindi “un settore chiave per la ripresa italiana e al tempo stesso una dimostrazione delle riforme intraprese dall'Italia,” come ha dichiarato l'ambasciatore d'Italia in Gran Bretagna Pasquale Terracciano aprendo i lavori.

A spiegare le motivazioni dell'interesse straniero è stato Abhishek Agarwal, principal di Blackstone, apripista tra i grandi investitori stranieri: “Anche durante la crisi abbiamo puntato sul consumatore italiano, che è ricco e ama spendere, e abbiamo scommesso sulla ripresa. E' un mercato molto frammentato e c'è un grande potenziale per il consolidamento.”

La scommessa si è rivelata vincente: un centro logistica di 100mila mq acquistato due anni era affittato solo per il 30%, mentre oggi la percentuale è salita all'85% e gli affitti stanno riprendendo a salire. Nei cinque outlet commerciali che Blackstone controlla, che rappresentano il 25% del mercato, le vendite sono aumentate del 7% quest'anno e la gestione unica ha portato a forti economie di scala.

Il settore retail è particolarmente interessante, ha dichiarato Tracy DeBlieck, principal di Aventicum Capital Management, la joint venture tra Credit Suisse e Qatar Holding: “I trend macro sono positivi, la fiducia dei consumatori è tornata, le vendite aumentano anche del 20% in alcuni mercati e c'è innovazione con l'arrivo di grandi brand internazionali come Apple e Superdry. Stiamo valutando tre diverse opportunità di retail e speriamo di concludere presto.”

L'Italia, al contrario della Spagna o dell'Irlanda non ha scelto la strada della ‘bad bank' e il mercato dei non-performing loan (NPL) sta decollando ora. “Per noi anche le difficoltà nell'operare in Italia rappresentano un'opportunità, perchè ci sono meno concorrenti, - ha detto Joshua Zamir, managing principal di Capstone Equities. - Per un loan in Spagna eravamo in corsa con altri 6 investitori interessati, mentre per un loan molto simile in Italia siamo stati i soli a fare un'offerta.”

Agarwal ha dichiarato di essere rimasto “piacevolmente sorpreso” dal livello di cooperazione con le autorità italiane, soprattutto a livello locale: “La nostra esperienza è stata del tutto positiva”. Secondo Zamir “l'Italia si sta muovendo nella direzione giusta con le riforme e sicuramente attrarrà sempre più investitori stranieri,” anche perchè restano grandi opportunità inesplorate in ‘nuovi' settori immobiliari come le residenze per studenti o per anziani.

Il periodo attuale è il “momento di maggiore slancio della storia per il settore immobiliare italiano,” ha detto Paolo Bellacosa di Cbre Italia, e il peso dell'Italia a livello europeo è destinato a crescere sia nei settori tradizionali che in quelli alternativi.

Secondo la classifica di JLL sul livello di sviluppo del mercato immobiliare, che vede Londra in testa, l'Italia è al 22esimo posto. “Teniamo conto però che sono passati pochissimi anni dal risveglio del mercato e c'è ancora tanto da fare, - ha precisato Marco Gubitosi, responsabile dell'ufficio londinese di Legance. – L'Italia sta recuperando terreno rapidamente e sono certo che nei prossimi anni salirà rapidamente in classifica.”

By IlSole24Ore