Come calcolare il valore di mercato di un immobile

La valutazione di un immobile, necessaria quando si decide di acquistare casa o prendere in affitto un immobile ad uso abitativo è disciplinata dal “Codice delle valutazioni Immobiliari” che definisce tale valutazione come "l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti".

Il valore di mercato è dato da 3 elementi e si ottiene moltiplicando la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro e moltiplicando poi questa somma per i coefficienti di merito.

La superficie commerciale equivale alla superficie convenzionale vendibile e si ottiene sommando i seguenti elementi:

  • le superfici coperte, computando per intero i muri interni e quelli perimetrali esterni, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri,  e computando per il 50% i muri in comunione, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri;
  • le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  • le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte- sottotetto, box, ecc.).

La quotazione al metro quadro si basa sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI) che a loro volta tengono in considerazione la zona ove si trova l’immobile (oppure, in alternativa, quella limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

I coefficienti di merito riguardano le caratteristiche dell’immobile e in particolare il taglio, il livello del piano e la categoria catastale. I principali coefficienti di merito sono:

  • lo stato locativo: abitazioni libere ( coefficiente di merito 100%); abitazioni locate a canone libero ( coefficiente di merito -20%); abitazioni locate stagionalmente ( coefficiente di merito – 5%);
  • il piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza); piano terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino): piano primo (-10% con e senza ascensore); piano secondo ( -3% con ascensore; -15% senza ascensore); piano terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore); piano superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore); ultimo piano (+10% con ascensore; – 30% senza ascensore); attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
  • lo stato di conservazione: da ristrutturare (-10%); buono stato (0%); ristrutturato (+5%); finemente ristrutturato (+10%); finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
  • il riscaldamento: autonomo (+5%); centralizzato (0%); centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
  • la luminosità: molto luminoso (+10%); luminoso (+5%); mediamente luminoso (0%); poco luminoso (-5%);
  • l’esposizione e la vista: esterna panoramica (+10%); esterna (ù+5%); mista (0%); interna (-5%); completamente interna (-10%)

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